金地格林世界B区推广策略 目录 壹、市场研读 贰、价格研究 叁、客户研究 肆、产品解读 伍、概念及表现 陆、阶段推广执行 壹、市场研读 一、整体市场研究 市场大事记 2007年8月22日，央行于今年第4次上调了金融机构人民币存贷款基准利率。 2007年 9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对第二套房贷加强限制，宏观调控正式开始 2007年11月，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》。从07年起，按照最新税额标准征收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。 2008年5月，“假日楼市”房展会于五一长假期间举办，万科在展会期间对旗下楼盘打出95折优惠，房展会期间虽然人头攒动，但实际成交远逊去年，显示市场观望气氛浓重。 2008年6月，上海商品房市场平均成交价达到17048元/平方米，创历史新高。 6月1日，上海市调整二手房交易税费征收标准，在原来税费的基础上，增加了以营业税1%计征地方教育附加和按“产权转移书据”税目计征的印花税，其计税依据为商品房销售合同所载金额的万分之五。 2008年8月，以万科为首的一批开发商大幅调低售价，以位于三林板块的万科金色雅筑为例，08年5月该楼盘成交均价约18000元/平方米，8月大幅下调售价至13500-15000元/平方米，降幅约达25%。 2008年8月13日，苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏宁地产，已经与黄浦区房地局解除了原南京东路163地块价值44亿元的土地出让合同。 一、整体市场研究 供求分析 供求比达到1.96的最高点，其后虽然成交量保持稳定，但供求比已逐步下滑。 9月成交量达到最高水平，但其时从紧的宏观调控政策效果已经开始显现，其后10月的成交量没能延续9月的水平，开始一路下跌。 由于2月是传统淡季，因此，供应量与成交量均在此月见底，但成交量相比去年同期仍有近60%的下降。 08年3月-6月成交量仅为去年同期水平的约1/3，而同期供应量约为去年同期的1/2，导致成交比降至0.7-0.9的水平，市场观望情绪浓重。 7，8两月由于中高档楼盘推案减少，以及部分开发商打折出售等因素导致整体市场成交量进一步下降。 一、整体市场研究 量价分析 08年1月大量中外环间区域楼盘上市成交，成交均价均在11000元/平方米以上，导致成交价骤升至11503元/平方米。2月成交结构又回复至以外郊环间为主，成交价格也有所回落。 3-5月成交价格涨幅较大，其中中内环间和内环以内区域成交价格上涨幅度巨大，分别比去年同期上涨约60%和58%。 6月成交价格暴涨至历史最高的17048元/平方米，主要是由于尚海湾豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高价楼盘集中上市成交所致。 7，8两月成交均价下滑幅度较大，主要是由于成交结构回复到以中外环区域中低价楼盘为主的格局，以及包括万科等在内的部分开发商调低售价。 一、整体市场研究 小结 受宏观调控影响，购房者观望气氛浓郁，成交量萎缩明显 市场成交价格与成交量变化趋势相反，自08年1月起几乎一路攀升，主要是由于成交结构中中内环以及内环区域楼盘价格涨幅较大，直接拉高了市场平均价。 6月之后随着供应结构的调整和发展商纷纷打折促销，价格有所回落。 预计随着金九银十的到来，以及发展商进一步的让利促销，市场将呈现价跌量增的态势。 整个房地产市场正处于“大调整”阶段。。。。。。