金地格林世界2009年推广策略提报 有必要注重项目的品牌现金流 如何消除金地格林世界的市场基础压力？提高项目附加价值达成热销旺销？并将之最终转化成金地企业2009年战略价值的标竿楼盘； 必须打造项目可持续 如何让金地格林世界完销全部供应单元？如何界定“哪些人”的“需求”？也就是实现既满足市场需要又为项目提供可持续的竞争核心资源点，同时实现项目反作用于金地地产品牌的持续价值增长； 探寻有关地产哲学的人居思潮 如何让金地格林世界的人居模式与生活方式，既能满足市场竞争的需要，又能够让人居模式得到传承，甚至是10年、20年后的一种人居理念的预见？ 寻找项目的机会点，寻找突围蓝海 如何在红磡、富力等竞争市场环境下超越？突破板块特别是大沽路沿线板块形成的市场现状以及机会对销点？因为市场决定绝对不能随波逐流，一定要引导潮流！ 为项目的开售聚集行销势能 2009年，房贷新政来了，加息来了，房地产调控来了。各式各样的政策吹起了集结的号角！面对楼市已知未知的预测，投资消费信心处在十字路口，一种改变观望的行销能量势在必须！ 这是我们对项目解读的开始 也是作为对项目策划与塑造的 策略的关键制造点 这一切 决定我们是不常规的,同时也是不能常规的 首先 我们从对项目的板块价值以及主要区域主要竞争楼盘说起…… Ⅰ.天津向南，发现新世界 区位：大沽路沿线20分钟都市生活圈 生态：5.5平方公里的河畔公园 、津沽路生态走廊 规划：中心城区和滨海新区发展黄金走廊起点 市政：双向八车道，两侧跨100米宽生态林带 交通：地铁1号线,公交652、629、808、165、152、808路 开发：红磡、金地、富力、华润多家开发商驻足，一个已经可以看见的板块未来 板块六大利好驱动力 东南版块将成为天津楼市的热点 一个利好实足且可已感知未来的板块正在崛起 但是，在东南版块上我们会遇到来自 红磡领世郡、富力桃园、大地十二城…… 的市场阻力 红磡领世郡 以64－139平米高层，130 －179平米洋房为主的项目属性，主打“140万平米超大复合型社区 ”、以及“低密度高尔夫社区”。经过市调信息反馈，近期无任何媒体投放，仅依靠中原、21世纪等机构协助销售，月均销售量约为200套。项目一期入住率较低，社区内部非常冷清缺乏生活感 富力桃园 目前均价5380元，主推89平米精装二居、127、147平米精装三居，173平米豪华四居。精装修标准为每平米1000元。销售情况较差月均销量为25套 结论： 区域内竞争激烈，城市年轻白领对于婚房及改善置业的需求，使这一群人再次成为众多开发商相继追捧的主力受众。依照此情况分析，目前国内房地产市场既不缺乏资金也不缺乏潜在需求者，并将逐步呈现马太效应——谁能够更快更准确的把握到这群人的心理需求，快速占领这部分市场份额，谁将成为这场战役的胜利者！ 马太效应（Matthew Effect），是指好的愈好，坏的愈坏，多的愈多，少的愈少的一种现象。名字来自于圣经马太福音中的一则寓言。 “马太效应”为任何个体、群体或地区，一旦在某一个方面（如金钱、名誉、地位等）获得成功和进步，就会产生一种积累优势，就会有更多的机会取得更大的成功和进步 在变化的房地产市场环境中、在区域市场的激烈竞争中 我们何去何从，我们的方向在那呢？ 我们要探寻我们到我们预其他项目对大的区隔点，树立宣明的独特个性 Ⅱ.引导潮流，而不是随波逐流 金地格林世界 核心价值 本着最客观的态度，我们无须讳言 我们和城市中心，确实有一段距离； 我们的区域价值，确实需要时间来证明； 我们的生活配套，确实有待完善； 还记得那年的水晶城吗？还记得那些因为没有购买水晶城而后悔的人吗？也许，今天的格林世界，也会变成明日的水晶城 但是： 如果蒙娜丽莎没了微笑,艺术家注定只是个画匠 如果没有设计师的思想，就不会有GUCCI的时尚 同样： 没有精神的社区，也是苍凉的，正如没有灵魂的人 我们确信：我们要做的，不只是一个格林世界风格社区的推广，而是依托风情之上的一种形态更新、文明程度更高的人居模式的倡导与推行。做人居思想新潮流的引领者，这是地产哲学的人居思辩，也是金地的使命 有遗憾就有空白，就有机会，我们是否从中把握到契机？ 炫耀物质、价值的骄傲，会让整个天津的人文惨淡，不能不说一种遗憾。 而真正着眼于生活，能慰籍心灵的高尚住宅，却有如凤毛麟角！ 我们在分析市场走向、研究建筑形式演变的过程后 格林世界的人居的真意 返璞归真，回归生活 这也正是金地人对欧式风情社区的用心所在 明确生活的真正内涵后， 能让我们的目标群体产生共鸣的结合点是什么？ 他们是时代的财智新贵 从时势造英雄，到高智商致富，其中的差别不只局限于年代。 也许他们的财富还比不上时势贵族，但他们并不认同时势贵族的生活方式，他们有自己的主张。 相比于时势贵族的物质评判标准，他们明显有更高的精神需求 这群财富新贵，处于社会的中坚阶层，是各自领域的中上层人员，代表着主流的方向，但暂时还未抵达人生的最高点。事业走势以及人生轨迹都处于一个非常明显的上升阶段。 在这个时代，他们的知识，他们的阅历，他们的视野，让他们成为最具有生活鉴赏力的一群。 他们所需要的，在无比劳心的工作之余，生活该有让慰籍心灵的乐趣 可能未到人生最高点，却朝着巅峰一路向上 因为以他们的鉴赏力，他们明白，财富对于生活的作用，不是通过炫耀然后从别人的眼神中攫取满足，而是通过合理利用，让物质的财富化为生活的享受，精神的愉悦。 他们拥有足够的眼光，看破物质的虚华，把握生活的真意——在于心灵的满足 他们拥有足够的财富，却不炫耀财富 在前期更艰辛的打拼过程中，他们一般都在城市中心扎了根。而现在，另一个问题提上日程：到了人生的更高境界，他们开始强调让工作与生活拉开一定的距离，工作有纯工作的氛围，生活有纯生活的状态。 因此他们需要与城市保持一定的距离，向城郊迁徙20分钟 对于工作与生活的分野，他们的标准是纯粹 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看