研展中心5月份产品月报形态创新价值提升 2009-06施佳敏周丽娜 变形也是一种创新 在如今的房地产之下，形态创新是一种较为常见的价值提升手段。以下几个案例中的物业形态正是这种形态创新组合和产品优化的产物，如何通过形态创新，从而实现价值提升，请看国内标杆企业的三个案例： 金地·湾流域、龙湖·郦江、万科中粮本案 壹。花园洋房在小高层中的植入 借鉴案例：金地湾流域 金地湾流域位于上海浦东三林板块。 容积率1.5占地12.5万平方米，建面18万平方米，产品包括双拼别墅，7+1电梯洋房、14层大平层公寓、6层电梯洋房和14层小高层五种产品。 本次分析的重点为7+1层电梯洋房，——将洋房形态植入小高层住宅的创新产品 别墅区 7+1层洋房 14层大平层 6层洋房 14层公寓 规划将住宅产品按物业价值高低分南北地块排布，将高等物业集中在一起，形成独立区域，在规划上提升了产品的档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层公寓均布置在北地块。大面积的7+1层洋房、14层大平层和双拼别墅布置在南地块。 规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达南面的水景，同时共享别墅区的景观。通过和高等物业的规划组合，提升产品的品质 规划示意图 别墅和8层洋房组合，共享水景 楼层结构： 地下室+一层+二层 底层复式 三层-六层 大平层 七层+八层顶层复式 品质增值点： 洋房形式植入小高层，带电梯 底层、顶层TownHouse空间 中间大平层 一层二层西套平面 一层二层东套平面 地下室+一层+二层底层复式182-192平方米三房 复式空间，TownHouse的居住感受。 赠送阳光地下室和南向私家花园，附加值高。 底层入户空间可变，作为客卧 可作为客卧 可作为客卧 在户型设计上，一层住户采用独立的花园入户，而三层以上并没有实现真正的“一梯一户”，北向电梯同时服务东西两套住宅。 在推广时，弱化了实际为“一梯两户”的结构，强调“平层公馆”的概念。若能形成“一梯一户“的结构，增强私密性，产品的品质感会更上一个档次 两户使用同一交通核 三至七层大平层168-170平方米3+1房 卧室全部南向，卫生间厨房集中布置在北向 赠送南向露台 主卧套房独立在户型最深处，私密性佳 三层平面 七层+八层 顶层复式 200平方米 四房 横向宽厅，客厅挑空 卧室全部南向 上层下层均赠送南向露台 上层可作为豪华套房 七层平面 八层平面 户型通过退台的方式，在竖向空间上形成了露台，将洋房最突出的“层层退台、户户庭院”的特点植入了小高层建筑。 户型面积均为168以上的大户型，底层复式空间，中间大平层，顶层为大平层复式，无论在面积上，空间营造上，都往高级物业靠拢 产品在销售时的“名称” 双拼别墅——城市浅滩别墅 7+1电梯洋房——岸上公馆 14层大平层公寓——域景公园 6层电梯洋房——水岸电梯洋房 14层小高层——空中花厅 售楼处——静生活体验馆 7+1电梯洋房——岸上公馆 “水景”、“豪华”、“私密”。。。