诸城市四季美林项目物业发展建议及推售报告 2008-07 恒业安邦 谨呈：山东吉宇房地产开发有限公司 [200807SJML01] 恒业安邦 项目解析 项目定位 物业建议 推售建议 报告内容 项目核心竞争力：“产品/区域价值是最可挖掘的竞争力” 恒业安邦 恒业安邦 竞争策略 做产品，打造项目核心竞争力 树形象，建立竞争壁垒，建立差异，选择对手 说未来，使客户形成项目处于河西板块认知 关于物业建议 恒业安邦 规划重点在于充分利用长条型地块，规避现状不利条件 优势： 1、长条型地块，主要位置比例1：3；适合做中轴线型规划布局； 劣势： 1、长条地块难以形成向心力； 2、周边附属建筑品质低劣； 3、三面临物，一面临路，且非城市主干道 问题与思考 （1）项目本体如何与东侧低端住宅自然分隔，避免环境的不良影响。 （2）充分利用长条型地块，使项目价值最大化。 （3）充分利用北侧的展示性，配合商业提高小区的功能性和价值性 帝 邦 国 际 恒业安邦 整体规划 恒业安邦意见 通过景观主轴，解决社区向心力问题 车行道 人行道 真正实现人车分流 利用行道树减少因周边建筑物业品质差对本项目的影响 行道树 主入口 景观主轴与楼前景观绿化的结合，实现“异步移景” 全盘整体设计排布产品 恒业安邦 一期建议 方案一： ⑴+⑵+⑶+⑷+社区大门+入口景观=一期 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁ 方案二： ⑶+⑷+⑸+⑹+社区大门+入口景观=一期 一期 二期 二期 市场多层竞争小于高层竞争，而且高层之间的真正竞争局面还未正式形成；以多层作为启动区符合目前的市场情况 形象区 盈利区 施工通道 看房通道 开发步骤以“景观先行” ／ 以适销产品炒热市场，为后期成功开发奠定基础 恒业安邦 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁ 一期 二期 二期 形象区 盈利区 看房通道 施工通道 二期建议 方案： ⑴+⑵ +⑺+⑻+⑼+⑽+⑾+⑿+⒀+⒁+景观主轴+其他=二期 利用一期的实景展示，树立客户信心，适当拉高售价，实现开发目标 高层产品借市场优势实现利润空间／多层+商业产品借社区成熟度实现高价 恒业安邦 户型设计要点 户型建议 小高 大小面积混合搭配，满足不同客户阶层需求。 采取大量偷面积手法，通过夹层、错层、复式、露台、步入式凸窗的应用，提高附加值空间。 与外部景观充分结合，体现观景性 产品创新是目前小高层突围的重点 恒业安邦 小高层户型设计创新点——赠送面积及居住舒适性是最大的设计要点 户型建议 小高 卧室客厅大落地窗 大露台+空中花架 错层 空中花园 南北通透 明卫+干湿分离 恒业安邦 户型建议 小高 户型展示----双凸窗的应用 卫生间带凸窗 凸窗赠送面积最大化: 南北两侧大面积凸窗，双向卧室送凸窗，卫生间带凸窗 赠送入户花园 赠送凸窗 赠送露台 赠送凸窗 恒业安邦 户型建议 小高 户型展示----夹层的应用 赠送夹层，可作卧室使用（带独立卫生间） 通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值． 赠送私家花园 赠送落地凸窗 赠送露台 赠送阳台