货值最大化不平衡使用容积率 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进欧亿·体育（中国）有限公司态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目 建设用地 77.88亩 建设用地 111.32亩 各业态市场分析 含金量高＝容积率面积收益 容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费 这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层 规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26% 1、联排别墅占地较大，但不易出面积 2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价 商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商 高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8 联排 无电梯洋房 电梯洋房 替代 替代 不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面 2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景 花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间 多层返迁房 规划未建小区 景尚景（高层） 电梯花园洋房 34层高层 社区商业 不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右 本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9 效果图 1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目 虎溪河 市政停车场 建设用地 建设用地 以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有： 1、商业＋洋房 2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层 7层 7层 总图— 配比研究 洋房 洋房 7层 7层 洋房 洋房 含金量高＝容积率面积收益 容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用 这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层 不平衡使用容积率后的总货值：10.8亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为9.7亿左右 东西分区－高档住区 vs 商业与小户型高层 南北分区－大院别墅 vs 花园洋房 商业vs小户型高层 利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质 洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。 高层布置在远端 重大大门 公交站点 总图价值挖掘