龙湖地产投资管理理念与实践
2011年7月
一、龙湖的投资管理理念
如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分
1.投资管理的战略意义
2. 投资管理的战略要素
价格（区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、 预期房价、二手房价位等） 区位（城市建成区、城市发展区、城郊结合区、卫星城） 交通（区域交通、地块对外交通、地块内部交通） 配套（大市政、已建或正运营的配套项目） 景观（城市风貌人文景点、自然景观、地块内景）
3、国内标杆房地产的投资管理类型
粗放型：广东企业为代表。如碧桂园、合生创展等 投资管理方式：老板拍脑袋 主要影响因素：政府公共关系、最低的楼面地价 精细型：万科、龙湖、绿城等 投资管理方式：投资委员会决策 主要影响因素：企业发展战略、产品与市场的关系、“好看”的财务指标、品牌占领与成长。 中间型：诸多企业 投资管理方式：综合企业特点设置或变化 主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。
4、投资管理在龙湖系统中的地位
如果把龙湖地产全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。龙湖各部门与这支军队的大致对应关系如下:
5、龙湖投资开发的原则
1.保密原则 发展部所涉及的欧亿·体育（中国）有限公司和数据都是公司的机密，应习惯性的注意保密，不能外泄。 2.及时反应原则 要对信息进行深度挖掘、跟踪，并及时反馈，保证来自各方面的信息能够及时、准确的传递到有关部门。 3.不轻言放弃原则 不应轻易向困难屈服，只有不断创新，不断寻求解决方式，才有可能获得成功。 4.不卑不亢原则 在代表公司对外进行商务谈判时，一定要与公司的风格保持一致，做到不卑不亢，否则将给公司的形象造成不良影响。 5.适当原则 土地储备要根据公司的发展计划，不能盲目储备，以免造成公司的资金困难，适当就是最好
二、龙湖对土地价值的判断销售
初步经济测算
施工
开发公司了解控制规范
开发公司查看土地
房地产开发公司开发流程
放弃
失败
成功
参与土地竞拍
方案报批通过
确定方案总图
确定策划公司、代理公司
确定建筑设计公司
完成
前期介入
参与决策
原生价值的定义：
原生价值是指土地内部及其周边一定范围内现有的可以为项目所用的一切有利资源，包括城市发展模式与阶段、自然环境、人文环境、商业环境等，一般以用地红线为界，分为红线外价值与红线内价值
红线外价值
红线内价值
1.土地的原生价值 一、红线外价值 二、红线内价值
原生价值的类型红线外价值是指规划红线以外一定范围现有的可以为项目所用的城市发展、自然条件，经济条件，人文条件等，（如：区域、道路、公园、水系、银行、商业街区、学校、博物馆等）
红线外价值的定义：
红线外价值—— 案例：镇江项目15
项目周边可利用资源： 自然资源：伯先公园 运粮河 宝盖山 人文资源：革命历史博物馆 韶关石塔 市博物馆 经济资源：农业银行 金山市场 医疗资源：第二人民医院 教育资源：六中 交通资源：镇江西站 红线外价值的特点
（1）红线外价值的不可随意更改性 （2）红线外价值短时间内的不可替代性 （3）红线外价值经常被忽略性红线外价值挖掘的关键：
如何将红线外价值内化为项目自身的价值
红线内价值的定义
红线内价值是指规划红线以内的一切可以为项目所用的一切有利自然条件，人文条件等，（如：植物、现有建筑、水系等）
红线内价值—— 案例：华强城R2地块
地势总体比较平坦，利于规划建设。 西侧相对较低，东侧相对较高。 中部很平坦，局部有小山丘
地形分析图现状水系分析
莲塘的水质和水深较好，具备很好的景观价值。 地块内分布多个水塘，可以根据实际情况形成循环水系
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泄洪渠分析
泄洪渠对西侧地块的 影响较大。 要考虑和水系融为一体，成为水景要素。 需要深入研究后给出 建议
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水景价值分析
水岸线很长，约2千米。 覆盖面很广，水景展开 面很长。 东北角形成面积较大的 半岛，最具水景价值
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