第一部分：商铺招商政策制定策略
租金政策制定
租金定价原则：
项目价值最大化和市场主流接受程度的结合，既能现实项目商业价值最大化又恰恰是市场主流能够接受的较大水平
2、项目定价方法:
市场租金水平的确定，要考虑到本地同类型市场的租金水平、周边市场的租金水平、业主的投资回报等因素。租金定价一般采用比较法和收益法两种方法，从市场和投资收益两方面给予权衡，得出合理租金
3、租金价格制定
1）同类市场租金水平
同类市场招商政策参考
市场名称
宜洋汽车后市场
鄂中经济循环城
租金均价（元/㎡.月）
15—20
24—30
合同期（年）
三年
三年
免租期
免租两年
免租两年
装修期
三个月
两个月
租赁保证金（元/间）
5000元/间
5000元/间
管理费（元/㎡）
2元/ 平方米
一楼2元/ 平方米、二三楼1元/ 平方米
支付方式
一次性支付租金
一次性支付租金
同类市场租金水平评分
根据决定项目租金水平的因素，对本项目及同类市场进行评分
决定因素
权重
本项目
宜洋汽车后市场
鄂中经济循环城
地理位置
127交通情况
97商业氛围
148人流量64
车流情况
75建筑外观43
项目规模53
停车位44
经营管理63
经营商实力信誉73
未来发展82
合计
100
63
46
41
根据同类市场情况计算项目租金
计算方式：参考租金1=（平均租金*本项目评分/同类市场评分*市场权重）
租金推算条件
本项目
宜洋汽车后市场
鄂中经济循环城
平均租金（元/㎡）
——
15—20
24—30
分值
63
46
41
权重
——
60％
40％
参考租金1推算结果
16-34
12—16
14-18
得出项目平均租金为25元/㎡/月
2）周边市场租金水平
周边市场招商政策参考
市场名称
一马光彩
弘业物流
人民万福
多辉农产品
租金均价（元/㎡.月）
20—40
4—13
20—30租一楼送二楼
25
合同期（年）
三年
——
三年
三年
免租期
两年
——
18个月
两年
装修期
2个月
——
3个月
2个月
租赁保证金（元/间）
5000元/间装修保证金
——
2000元/间
——
管理费（元/㎡）
1.8元/㎡
——
1.8元/㎡
1元/㎡
支付方式
一次性支付
一次性支付
交一个季度用半年
一次性支付
周边市场租金水平评分
根据决定项目租金水平的因素，对本项目及周边市场进行评分
决定因素
权重
本项目
一马光彩
弘业物流
人民万福
多辉农产品
地理位置
128
86
交通情况
97
76
商业氛围
1410
910
人流量
117
78
车流情况
756建筑外观
654项目规模
656停车位
644经营管理667
经营商实力信誉767
未来发展898
合计
100
63
69
67
60
71
根据周边市场情况计算项目租金
计算方式：参考租金2=（平均租金*本项目评分/周边市场评分*市场权重）
租金推算条件
本项目
一马光彩
弘业物流
人民万福
多辉农产品
平均租金（元/㎡）
——
20—38
4—13
20—30租一楼送二楼
25
分值
63
69
67
60
71
权重
——
30％
30％
20％
20％
参考租金2推算结果5—11
1—4
4—6得出平均租金20元/㎡/月
3）投资收益测算租金水平
根据上次推出的项目销售均价为4800元/㎡，根据本项目的实际情况按6％的投资回报率计算，标准月租金=公开售价*年回报率（6%）÷12，得出项目租金均价为24元/㎡/月
4）本项目租金均价确定
根据欧亿·体育（中国）有限公司市场的租金定价规律，项目周边市场的租金水平为项目项目租金定价的主要参考因素，参考权重占比为45％；同类市场租金水平为次级参考因素，参考权重占比为35％；本市场投资收益参考权重占20％
定价方法
参考因素
参考租金（元/㎡）
参考权重（％）
平均租金
比较法
同类市场
25
45％
平均租金23元/㎡/月
周边市场35％
收益法
按6％的回报率计算
24
20％
预计总租金收益：35907.02㎡（4#楼+6#楼总建筑面积）*23元/㎡/月*12=9910337.52元
二、其他费用制定
市场的其他费用主要是指物业管理费和空调费，本市场是街区式商业未设置中央空调，故此处只对物业管理费标准作出制定
（1）物业管理费标准及收取办法
物业管理费主要指提供公共水、电、保安、保洁等服务的费用，在考虑市场实际运营成本基础上，建议采用荆门本地同一档次、同样配套设施与服务市场平均水平
参考市场
管理费标准
收取方式
一马光彩
1.8元/㎡，免两年管理费
一次性支付
鄂中经济循环城
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