城市商业与文化综合体案例分析
——香港 Union Square
深圳新摩尔商业管理有限公司总经理杨宝民
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2013年2月
一、香港联合广场位置和规模
香港联合广场位于香港九龙站地铁,是香港地铁物业以及滨海综合体的典范,包括超五星酒店、写字楼、购物中心、公寓、体育会所等功能
香港九龙联合广场综合体详细位置
Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着
二、香港联合广场产品定位
香港联合广场是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。香港地铁公司善于组织开发商联合开发大型综合体,而国内地铁公司习惯开发商找上门给开个地铁口,缺乏主持区域开发的主动性和驾驭能力，值得国内地铁公司借鉴和反省
香港联合广场的建筑总面积达109万平方米，整个发展计划分为七个发展项目组合,前五期已先后落成并入伙,余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目组合于2007年至2010年分阶段落成
香港联合广场分期建设图
16座住宅大厦及2座混合用途大厦，共提供约5866个住宅、一间豪华酒店及约72472平方米服务式公寓；
环球贸易广场是一幢118层高的摩天大楼，包括约231778平方米的写字楼及一间豪华酒店，并附设观景台；
圆方购物中心建筑面积82750平方米；
1050平方米的幼稚园；
巴士、的士、及私家车组成了多种交通模式,共约5600个停车位；
充分利用空中花园成为公众及私人休憩绿化区；
利用空中花园布置各类康乐与社区服务设施
香港联合广场( Union Square)是一个典型的商业与文化综合体，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体，项目占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米
物业
时间
档次
体量(万㎡)
容积率
简介
漾日居
2000
高档住宅5-6
6栋大楼，1288个单位，1332个停车位
擎天半岛
2004
4.8
5-7
5栋大楼，2126个单位，1270个停车位
君临天下
20035-7
3栋大楼，1122个单位，864个停车位
凯旋门
20055-6
新鸿基地产：255米高，75层，共1122个单位
圆方商场
2007.10
顶级购物中心
9.3
15-18
新鸿基地产：香港首个横向式商场，商业最高端商业，4层
天玺
2007.3
国际级豪宅
住宅18.6
酒店5.3
新鸿基地产：香港最高的住宅，270米，由住宅、服务式出租住宅和酒店组成
环球贸易广场
2007-2010
国际级办公楼
26.2
新鸿基地产：香港最高写字楼，全球四高，共118层，490米
成功因素总结
区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD隔海相望）
住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸引最高端客户注目）
品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发展。）
各物业形态功能互补,重视文化品味的提升
核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级
综合体核心区域物业比例为：
住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5％
三、圆方购物中心和超五星酒店规划设计特点：
圆方购物中心总面积超过100万平方英尺，大约8.27万平方米,圆方购物中心由著名建筑公司英国Benoy公司负责设计，以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点
在注重体验式空间的同时，注重中国优秀传统文化与商业的结合
圆方购物中心顶层平面图
办公楼和五星酒店
圆方购物中心的开放空间
购物中心的顶部和公共空间连接，为顾客提供更好的通透性空间体验
圆方购物中心的顶部造型
圆方购物中心在花园平台的露天咖啡厅
圆方购物中心以五行文化组织内部封闭空间
采用现代化的多中厅分隔空间布局，通过采光中听让顾客感觉到通透性
地铁九龙站点与圆方购物中心的无缝衔接
地铁在-1层和购物中心无缝对接，而且可以直达地面购物中心层，将购物中心和地铁一体化、为方便乘机旅客，旅客可以在购物中心办理乘
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