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[Table_Report] 相关报告
1 《美国减税与加息共振，货币政
策或加速正常化—2017年12月美
国参众两院税改方案点评 171203》
2 《财政收支大降，科技支出逆势
增长—2017年10月财政数据点评
171110》
3 《进出口小幅回落，人民币低位
震荡—2017年10月外贸数据点评
171108》
4 《非农低于预期，失业率创新低
—美国10月非农数据点评
171105》
5 《强劲经济数据提升12月美联储
加息概率—美联储11月议息会议点
评 171102》
6 《中上游供需弱平衡态势延续—
旬度经济分析（十一）171101》
[Table_Summary] 核心观点
随着调控政策的持续，房价总体会呈现稳中趋降走势
2018年楼市将相对疲弱，预计在2017年商品房销量创下历史新高后，2018
年销量将出现负增长。在防范发生系统性金融风险的底线思维下，房产税出台
的概率仍不大，2018年不大可能进入人大立法程序
未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房
供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，
许多农业人口还有进城购房需求，在一定程度上可推动房地产市场健康发展，
同时也适度拉动总需求
预计租赁住房制度将进一步做实
选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，这些城市总体住宅供地面积有
望提升。随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租
赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉
动一二线房地产投资
同时，持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市，未来3年每年仍能带来
2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑
看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力
2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），随着
人口逆流现象的延续，2018年房地产投资机会的把握上，重点要寻找三四线
中的强者：珠三角、长三角，京津冀相对乏力
过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人
口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线已经明显呈现人口净流入，浙江、
广东和福建这三个民营经济发达的省份，新兴产业发展能够吸引更多的外来人
口。长三角各省也出现了分化现象，如江苏是人口老龄化最严重的省份，人口
出现净流出，浙江则新兴产业发展兴旺，人口净流入
2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山
东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年来人口流出并未出现改善，
京津冀整一片区都出现了人口流失，因此，相对不看好京津冀的楼市
风险提示：政策风险
[Table_Industry]
证券研究报告/宏观专题报告 2017年12月5日
2018年楼市：趋势如何看，热点在哪里
——宏观房地产专题报告 171205
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宏观专题报告
内容目录
1. 稳房价就是稳经济：楼市调控将更加精准化 .. - 3 -
2. 租赁住房制度将进一步做实：拉动一二线房地产投资- 4 -
2.1 选取一二线土地财政依赖度低的城市试点 ......... - 4 -
2.2 一二线城市总体住宅供地面积有望提升- 6 -
3. 持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市 .......... - 7 -
4. 寻找三四线中的强者：来自局部“人口繁荣”的证据 ... - 8 -
4.1 欠发达地区出现人口回流 .......... - 8 -
4.2 从人口流向看楼市：看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力 . - 10 -
4.3 三四线中的强者：看好浙闽川皖等省 .. - 13 -
附录：浙江、福建、四川、安徽四省各市人口净流入规模明细- 15 -
图表目录
图表1：房地产欧亿·体育（中国）有限公司对GDP的拉动与贡献 ......... - 3 -
图表2：一线试点城市土地财政依赖程度较低 .... - 5 -
图表3：部分省份土地财政依赖度 .......... - 6 -
图表4：部分省份土地财政依赖度 .......... - 8 -
图表5：全国各省16年棚改货币化去库存对销量 ........... - 8 -
图表6：三四线房地产销售额占半壁江山 ........... - 8 -
图表7：全国各省人口流动增长率 .......... - 9 -
图表8：北京人口流入来源五大省 ........ - 10 -
图表9：北京、天津、山东人口净流入（万人） .......... - 10 -
图表10：上海人口流入来源五大省 ....... - 11 -
图表11：沪浙皖赣人口净流入规模（万人） .... - 11 -
图表12：广州人口流入来源五大省 ....... - 11 -
图表13：深圳人口流入来源五大省 ....... - 11 -
图表14：广东省户籍人口净迁移人数（万人）- 12 -
图表15：广东省户籍人口迁入（万人） ........... - 12 -
图表16：广东省2016年各市户籍人口迁移（单位：人） ........ - 13 -
图表17：三四线人口净流入情况 .......... - 14 -
图表18：浙江省2016年各市人口净流入（万人） ...... - 15 -
图表19：福建省2016年各市人口净流入（万人） ...... - 15 -
图表20：四川省2015年各市人口净流入（万人） ...... - 15 -
图表21：安徽省2016年各市人口净流入（万人） ...... - 16 -
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宏观专题报告
1. 稳房价就是稳经济：楼市调控将更加精准化
房地产一向是政府稳经济的利器，但又是一把双刃剑。一二线城市的高房价和三四
线城市的高库存，以及房企和居民杠杆率的高企，仿若高悬的达摩克利斯之剑，成为经
济运行的隐患。自2016年第四季度以来，政府出台了更加精细化的调控政策，并初见成
效。针对一二线房价已处高位的困境，从需求层面着手的政策，即限购限贷的冰冻之术，
基本遏制住了房价上涨的势头。在供给端，通过实行差异化的信贷政策，推动三四线城
市的房地产库存持续走低
前期财政强刺激对总需求的拉动效应正在逐渐减弱，基建投资增长乏力，制造业投
资动力不足，经济下行压力逐渐增大。供给侧改革的持续推进，也需要总需求扩张政策
予以配合。向前看，经济增速底线尚存。2020年GDP翻番是十三五规划经济增长的底
线，未来三年GDP增速维持6.3%以上是必然之举。房地产调控的政策定力面临较大的
挑战。我们还会像过去很多次那样，为了经济增长，放松房地产调控吗？
这次答案或许不一样，整体的房地产调控思路已经发生重大转变。以前房地产调控
多从需求侧入手，之后将更加注重从供给端着力。十九大报告强调，“坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让
全体人民住有所居”，指明了房地产供给侧改革的总方向
未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一
二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农民还有进
城需求，推动房地产市场健康发展的同时，也拉动了总需求
图表1：房地产欧亿·体育（中国）有限公司对GDP的拉动与贡献
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