指标
现方案
原方案
IRR
净利润
收益
11.58亿
9.27亿
18.1%
12.3%
77%
35%
销售策略
项目总体计划
项目成功标尺
⊙项目项目销售净利润率≥18% ⊙内部收益率IRR≥55% ⊙ 一次性交房成功率≥95%(别墅),其它≥98% ⊙形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品 领域的竞争打下坚实的基础 ⊙工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内 ⊙培养并输送出项目经理成本经理研发经理营销经理各一名 ⊙ PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率≥75 %
1.
2. 产品定位及产品研发
市场分析定位
市场分析
1.沙区05-07年市场高端物业稀缺 2.08年沙区无高端物业供应 3.与富力城形成产品差异化竞争 4.结合区域及项目用地条件 产品建议：别墅、洋房、小户型（投资）
07年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量14％;成交量占市场成交总量13％; 西部两大区域市场不够活跃
市场分析-西区市场
05、06年沙区供应楼盘供应形态
市场分析-西区市场
05、06年九龙坡区供应楼盘供应形态
市场分析-西区市场
另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1号87套，西郊庄园19套。）
2008年 预 测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65套），占比8%。
目标客户分析
目标客户分析135
大学教师
微电园工作人员
高校产业经济相关者
沙区，九龙区…
西区辐射的区县客户
目标客户需求分析
产 品 定 位
主城区客户
郊县客户
当地客户
投资客
⊙西部主城区客户 ⊙改善居住 ⊙喜欢学校氛围 ⊙有车一族
⊙渝遂线上近郊客户 ⊙改善居住 ⊙喜欢学校氛围 ⊙有车一族
⊙看好大学城发展前景和学生市场 ⊙在校部分老师和学生，过渡居住兼投资
⊙在西永工作的白领 ⊙在校老师、教授 ⊙改善居住
别墅、洋房
主打别墅 兼推洋房
小户型,经济型酒店
主打别墅 兼推洋房
产品建议
1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力 2.争对高校产业经济，提供投资性物业 3.根据区域客户群消费特点，打造一条人文休闲商业街
产品研发
总图布局 产品溢价 成本控制 景观研发
总图— 指标研究
虎溪河
市政停车场
建设用地
建设用地
以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有： 1、商业＋洋房 2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
7层
7层
总图— 配比研究
洋房
洋房
7层
7层
洋房
洋房
不均匀使用容积率
含金量高＝容积率面积收益 容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层
总图—经济技术指标
用地面积: 106688 m2 地上建筑面积: 160035 m2 总建筑面积: 215671 m2 容积率:1.5 绿化率:30% 建筑密度:30% 其中: 住宅: 136052 m2 (计容) 14410 m2 (不计容） 商业: 22788 m2 (计容) 车库: 38326 m2 (车位) 地下超市: 2918 m2 (不计容) 其他:1195 m2 (计容)
总图—成果汇总
设计优化后的销售溢价
设计优化后销售总金额增加:115808-92717=23091万元
东西分区－高档住区 vs 商业与小户型高层
南北分区－大院别墅 vs 花园洋房 商业vs小户型高层
利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质
洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。 高层布置在远端
重大大门
公交站点
总图价值挖掘
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