万星商业市场研究2
一、古田城市概况
规划中期2020年，中心城区常住人口14万人；规划远期2030年，中心城区常住人口18万人。 规划商业服务业设施用地166.7公顷，占城市建设用地比例为10.3%，人均用地面积9.3m2/人。 规划形成“一环三横三纵”的主干路网结构
启示：根据政府规划，随着人口飞升，未来商业快速发展，本项目所处城西路在三横上，交通便利，能更好的辐射周边客群。二、古田商圈板块分析
现有商圈分布：沿六一四路、解放路带状分布商业配套
城中心，带状分布，主要形成食用菌批发市场板块、城中心老商圈板块、 城西路新兴板块。项目位于城西路，即可以满足新兴商圈，又可以通过六一四路商业带辐射老商圈。二、古田商圈板块分析
食用菌板块：食用菌批发与交易、建材、家俱等功能为一体的大型专业市场，及围绕食用菌批发市场、学校形成针对性的生活服务配套，业态单一，满足基本生活需要的功能。 老商圈板块：围绕长途车站附近形成较为鲜明的生活、购物配套，主要有建业路商业街和中大型超市。众多新的商家选择该板块设点。 新兴商圈板块：新兴商圈主要是新建商住项目的底商，由六一四路的建材街过度到新兴商业街，包括本项目
启示：目前本项目新兴板块缺少商业氛围，如何与众多商家选择的老商圈板块形成差异，达到辐射老商圈、吸引食用菌板块客群。各板块业态情况：
三、古田各板块业态分析
启示：各商圈中，尤其与本项目影响最大的老商圈，除了中央名城，整体业态单一，统一性差，缺少儿童、玩乐、游玩、休闲的业态。四、古田商业单体业态概况
现有单体项目业态结构：
启示：由各商业中心或者步行街的细分业态中可以看出，古田迫切需要一个可以集娱乐、餐饮、游乐为一体的龙头项目。现有单体项目业态结构：
四、古田商业单体业态概况
启示：相对集中的现有商业体中，基本以电器、服饰为基本的生活需求，随着生活质量提高，目前迫切需要有一个全新的提升生活品质的商业体，更需要可以提升生活品质的业态。四、古田商业单体租金概况
现有商业代表项目周边租金：
启示：城西整体租金市场较低，远低于整体平均92元/㎡的单价，本项目未来租金预计在40元/月/ ㎡五、古田新商业概况
目前及未来入市的新兴商业综合体代表主要有：位于城西的万星城市广场和凤凰城二期商业（具体建筑数据未确定，目前只是有规划设计图及模型）、老城区的中央名城7万多平方米及时代广场1.4万平方米商业中央名城 1F业态分布
五、古田新商业概况——中央名城中央名城 1F业态分布
五、古田新商业概况——中央名城中央名城 2F业态分布
五、古田新商业概况——中央名城中央名城 2F业态分布
五、古田新商业概况——中央名城中央名城 3F业态分布
五、古田新商业概况——中央名城中央名城 3F业态分布
五、古田新商业概况——中央名城中央名城 4F业态分布
五、古田新商业概况——中央名城中央名城 4F业态分布
五、古田新商业概况——中央名城建筑类似万达的盒子+街区的商业形式，街区1拖2以餐饮及教育为主。规划上，整体业态分布在院线超市带动下，主要规划餐饮、儿童、生活日杂百货的传统商业模式
启示：为了规避中央名城的业态上的竞争压力，本项目能增加亮点吸引的业态主要在休息娱乐、儿童体验、餐饮玩乐上进行差异化定位和亮点塑造
中央名城 业态分布
五、古田新商业概况——中央名城时代广场 业态分布
启示：虽然目前时代广场未有实际品牌入驻，但是从规划调整上已经错开传统的商业百货业态，侧重餐饮休闲，尤其儿童业态的经营。可见儿童产业也逐步成为必争之地，谁先行启动就抢占先机
五、古田新商业概况——时代广场六、古田商业小结
古田商业现状处于比较原始状态，主要体现在： 商圈自发形成，未经过规划； 购物环境较差，消费体验感低； 商品杂牌多，知名品牌少，服务质量低； 老商圈旧项目提升空间小，新商业体入市运营还需时间。 随着古田经济水平与生活质量的提升，古田商业的整合与提升势在必行，其提升方向主要有两个方向：在传统商业基础上升级；市场进行细分
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END
陈振新 2016.7.1
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