重庆商瑞商业管理有限公司 重庆尚纪投资顾问有限公司 Add：北部新区融创金贸时代10栋18F
重庆商瑞商业管理有限公司
项目策划商业规划商业代理 咨询顾问
2016天江鼎城2期商业项目 操作思路初步汇报
项目前提
1.项目定位(主题/功能/消费者/价格等)
2.概念性规划
1.商业建筑方量
2.业态规划(功能分区/业态分布等)
3.项目详细规划与设计(建筑/交通/景观等)
4.品牌策略(VIS/SP/PR等)
经与贵司前期初步沟通，我们对本项目的前提理解如下：
已确定
未确定
项目思考
1、项目定位的最大机会在哪里（项目区位的最大价值）
2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢
工作方向
打造什么样的产品，实现企业、消费者、商家三方共赢
1、项目的最大机会在哪里（项目区位的最大价值）
战略思考
2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢
业态规划
规划设计与配套建议
项目定位
项目后期经营管理CRN
第一部分：战略思考
1.区域内常驻人口超50万（五黄社区20万以上，龙头寺社区10万以上，新牌坊-人和20万），流动人口巨大，且企事业单位集中，消费能力强、潜力大。 2.地处重庆两江新区核心地段、五黄大社区、龙头寺社区、新牌坊-人和大社区等三大城市居住核心区最核心位置，距观音桥商圈不到3公里。 3.观音桥、新牌坊商圈已非常成熟，对本区域有极大的辐射带动作用
区域战略位置
项目商圈划定
核心区：(1.5KM半径)
辐射区：(3KM半径)
龙头寺社区+鲁能星城+黄泥磅
观音桥商圈+人和社区+新牌坊商圈+五里店+海尔路片区
商圈关系图
1.本项目正好位于本区域商圈最中心处； 2.本项目地处本区域的交通中心，新溉路与兴盛大道交接口，车流量巨大； 3.本项目位于本区域商圈与观音桥商圈、新牌坊-人和片区之间的交通必经之路
项目位置优势
项目竞争优劣势
1.竞争项目：动力国际（16万方）、仁安商业综合体（20万方），竞争项目体量较大，对本项目造成人群分流；
2.但同时，竞争项目的成熟，对本区域商圈的商业发展也将有很大的带动作用，由于本项目的地理位置的优越性，将成为本商圈发展的最大受益者；
核心区域商业消费支撑能力调查： 该区域常驻人均商业面积约：2.37㎡/人，略高于参考值（2.02-2.36㎡/人） 流动人口及消费能力转移尚需时间养成
核心区商业要素调查
核心区周边商业投资价值及经营情况调查： 临街商业年投资回报率为：5.5%-8.3% 内街商业年投资回报率为：4.5%-6.9% 区域内现有商业以生活配套型中低档次消费为主（业态构成及具体情况见市调）
该区域目前商业品质与投资回报率偏低，商业价值未养成。此时有非常大的市场空位可以占据，且周边项目竞争力不强。 核心区域消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取核心区高端消费人群，并到辐射区域寻找支撑
战略思考初步建议： 打破区域商业现状，扩大项目核心区域范围 打造继观音桥之后的城市第二级商圈
深化阶段的工作内容
第二部分：项目定位
1、受访消费者主要特征
一、消费者需求分析
受访者性别分布
受访者家庭人口数量
受访者年龄分布
受访者职业特征分布
受访者家庭月收入分布
受访者生活区域分布
问卷分析显示，受访者主要年龄在25-45岁间，家庭人口以4-6人居多，反映观念上注重家庭。职业以私企业主和自由职业居多，家庭年收入4-8万元较为密集，生活区域集中在市区、乡镇及其他，分布相对均衡，具有研究意义
2、消费者主要消费习惯
一、消费者需求分析
到市中心逛街频率
通常每次逛街花费时间
平均每月在百货商场（不含家电、家居卖场/超市）中购物支出
受访者到市中心购物消费的频率较多为每周一次；客单消费额集中在100-500元/每次；通常花费的购物时间集中在1-3小时内，去百货商场购物的频率较多集中在每月一次，其次为每周一次及两到三次间
去百货商场（不包括家电、家居卖场/超市）购物的频率
一、消费者需求分析
受访者到超市/家电、家具卖场每次消费集中在50-300元范围内；去超市/家电、家具卖场购物频次集中在每月一次甚至很少去，受访者中这类消费场所购物频次较低。受访者外出就餐集中在每周一到两次，平均消费多在10-30以及100-300元/次
每次去超市/家电、家居卖场的花费
去超市/家电、家具卖场购物频率
平均每周外出就餐次数
平均每顿在外就餐花费
2、消费者主要消费习惯
一、消费者需求分析
受访者常去购物场所的首要原因是环境舒适，其次是因为有喜爱的商品以及种类多、价格合理；选择商场首要考虑到的是该购物场所质量是否能保证；而通常购买较多的商品分为生活用品、女装、女鞋、休闲装，购买商品较为基础
3、购物消费习惯
选择商品时首要考虑的因素
逛街时通常会购买的商品（多选）
喜欢常去的购物场所因素是（多选）
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