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[Table_Title] 民生宏观固收
房地产企业融资全梳理
——民生宏观固收房地产研究手册第一集20170710
宏观专题报告
2017年07月10日
[Table_Summary] 报告摘要：
量——回归信托、贷款”的变迁过程
自 2006 年至今，我国房地产企业融资渠道经历了阶段性的变迁过程：2006-2009
年，IPO、股票增发是主要的融资渠道。随后2009 年底出台“国四条”，股权融
资受限，非标兴起。在市场调控作用下，2014 年后房地产非标再次被重启的定增
所取代。2015 年初证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，政策放松下的
房企纷纷放量发行，债券融资在2015-2016年增长迅速。2017年以来，房地产企
业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托

由于房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关

从历史看，房地产到位资金走势领先于房地产投资1-3个月。 2017年以来，2月
房地产开发到位资金明显回落，5月房地产投资随之出现拐点，领先关系依然存
在

2016年新增房地产贷款占房地产企业融资的70%以上。2017年一季度房产贷款余
额6.13万亿元，同比增长17.3%，比16年底上升5个百分点

房地产企业对银行贷款依赖增强，主因一是金融监管趋严，其他融资渠道受阻更
严重；二是金融去杠杆提升了发债成本，而债券市场和信贷市场相对分割，贷款
成本更低。对于银行而言，房产开发贷款依然是较为优质的资产

一季度美元债明显升温，相对地位提升。境内融资收紧，叠加人民币趋于稳定，
房地产企业转向海外融资，2017年一季度，房地产企业发行美元债23只，融资
103亿美元，超过2016年全年的发行量（21只，融资84亿美元）

二季度美元债发行放缓。从二季度起，发改委收紧对房地产海外债审核。4-5月房
地产企业海外债发行仅11只，融资35亿美元。但考虑到利用美元债仅占房地产
企业融资的比重不到1%，影响有限

股权融资包括IPO、增发和配股。从IPO看，IPO自2010年以来基本停滞，仅有
2家房地产企业在2015年12月在A股上市，融资534亿元。从配股看，配股自
2009年以来极少采用，仅有2家房地产企业在2016年配股29亿元。从增发看，
增发一直是房地产企业股权融资最主要方式，2017年1-5月，房地产企业增发136
亿元，同比减少80%

民生证券研究院
[Table_Invest] [Table_Author] 分析师：管清友
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宏观专题研究
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[Table_Summary]房地产企业信用债发行同比减少75%，中票取代公司债成为主要品种
信用债主要包括企业债、公司债、中票、短融和定向工具。2017年1-5月，房地
产信用债发行1396亿元，同比减少75%。其中，企业债、公司债分别同比减少
86%和93%。房地产企业通过增加中票、短融对冲企业债和公司债缩量。1-5月中
票和短融分别同比增长30%和53%，中票占信用债的比重从2016年底的9.2%升
至2017年5月末的47.2%，占据半壁江山

债券融资大幅缩量，一是金融去杠杆加大发债成本，房地产企业主动延迟或取消
发债；二是公司债、企业债融资受限，2016年10月底，上交所、深交所相继发
布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》，实行“基础范围+综合评价指标”
的分类监管标准。2016年11月，发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调
控政策的意见》，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项
目

2016年房地产信托新增发行7327亿元，同比增长36%，创历史新高。2017年一
季度，房地产信托新增发行2328亿元，同比增长53%，延续增长势头；房地产信
托余额1.58万亿元，同比增长21%，占资金信托余额的8.4%

信托对房地产企业来说是受限较少的融资渠道，虽然《检查要点》已经出台，但
从自查到业务调整，需要一定的时间，下半年房地产信托有望保持高景气

目前销售回款占房地产开发到位资金近一半，主要包括个人购房贷款、定金及预
收款。其中，个人购房贷款发放显著减少，一是居民购房需求（尤其是投资性需
求）受限购、限贷等政策打压有所回落。二是银行出于风险管理的考虑，主动控
制个人购房贷款发放

从存量看，个人购房贷款余额首次回落。2017年金融机构发放的个人购房贷款余
额19.05万亿元，比2016年末下降了900亿元，是2011年以来首次回落

从增量看，新增居民中长期贷款增速显著放缓。2017年1-5月，新增居民中长期
贷款2.34万亿元，同比增长13.7%，比2016年底下降了73个百分点

银行理财：2016年11月，银监会发布《关于开展银欧亿·体育（中国）有限公司金融机构房地产相关业
务专项检查的紧急通知》，要求银行理财资金比照自营贷款进行严格检查，禁止通
过个人经营贷或信用卡套现以及其他形式进行首付贷

私募资管：2017年2月，基金业协会发布《备案四号》，房价上涨过快的16个热
点城市，私募资管计划不得投资于普通住宅地产项目的

信托：2017年5月，银监
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