中正SOHO项目Q房网独家电商汇报
Q房·东莞新房事业部 2016-02
谨呈中正地产2
项目初判
PART-01
018号地经济技术指标： 占地面积：50900.5㎡ 建筑面积：118420.2㎡ 计容建面：101801㎡ 容积率：2/绿化率：35 % 商业及公建面积：3146.14㎡ 总户数：878户（别墅110套，洋房768套） 车位：地上150个、地下400个，总个550；
深圳北，24万建面大社区，塘厦国际住区繁华未来
019号地经济技术指标： 占地面积：89926.32㎡ 建筑面积：125440.354㎡ 计容建面：107911.584㎡ 容积率：1.2/绿化率：35 % 商业及公建面积：1918.41㎡ 总户数：810户（别墅242套，洋房568套） 车位：地上250个、地下380个，总个630；，车位充足
地块规模大，素质优，具备打造中高端豪宅条件小学规划用地
高尔夫球场
G94莞深高速
高尔夫球场
区域：大环境处于“东莞城市副中心”和深港“后花园”，拥有双核定位引领深圳北十年新发展的塘厦镇； 交通：“三横五纵一站”，四维交通网络全面联通深莞及珠三角地区，20分钟畅达珠三角； 景观：地处“观澜高尔夫”核心景区，虽不能近景，高层可远眺景观； 周边配套：尊享观澜顶级配套观澜湖高尔夫、大屏障森林公园、观澜版画基地、观澜湖新城、享达百货、、塘厦中学、塘厦中心小学、、水霖学校、塘厦新人民医院、等就在5分钟生活圈内…… 周边环境：大区域景观资源丰富，但目前地块周边以厂房、农田包围、生活氛围较淡；
优：深圳北，交通便捷，观澜高尔夫景观 劣：噪音影响，高压线横穿，工业园
大区域具备高端配套优势，小区域受噪音、高压线、居住氛围等影响竞争优势不明显项目初判
深圳后花园+观澜高尔夫高端居住区+便利的交通
但受到社区专属配套少、非一线景观资源、临路噪音、高压线等因素制约，居住舒适度和产品溢价空间受到影响
初判：项目适合打造深圳北/高尔夫奢逸生活/中高端豪宅方向
具备深圳北核心地段先天条件
制约
潜力
+本案面临的核心问题思考：
问题1：本案的客户在哪里？ 问题2：如何找到客户？ 问题3：Q房有何独特手法吸引客户？片区客户情况
PART-02
保利生态城
金地仟百汇
三正瑞士半山
绿茵温莎堡
万科金色城市
金地湖山大境
碧桂园翡翠山
蜜糖
香樟半岛
碧河水云天
银湖山庄
碧桂园天麓山
广基自由星城
珠江观澜御景
金海怡景花园
万科朗润园
御湖半山
城蕊首府
万科四季花城
中信观澜凯旋城
观澜碧桂园
风雅颂
益田大运城邦
香樟一号
香樟绿洲
盛和雅居
汇景御泉香山
塘 厦
新盘
尾盘
在售
保利中央公馆
别墅项目分界线
价格走向
长虹百荟
整个临深片区从东北向南价格呈梯队排布，塘厦多尾盘在售
深圳
晓庐假日田园
黄 江
樟 木 头
金地艺境花园
臻萃园
凤 岗
清 溪片区主要洋房成交客户情况：
塘厦各盘深圳客户比例不断攀升，且主要集中在观澜、龙华和福田一带，多以自住为主； 樟木头和黄江临深楼盘对目标客群分流较大；片区别墅成交客户情况：
塘厦各盘别墅客户仍以深圳客户为主，且主要集中在观澜、龙华和福田一带； 临深别墅客户以自主为主，纯投资客户较少；深圳客户比例持续攀升：从05年开始销售的隆福花园到热销的万科朗润园和四季花城市，近10年来，塘厦受深圳客户外溢影响，深圳客户（观澜、龙华、福田）比例不断攀升； 客户群置业都主要以深圳私企业主、个体户、白领一族以及塘厦本地工作生活的人群（含新莞人）为主； 置业目的基本为自住，投资客户不足10%！ 客户年龄主要集中在30-50岁之间，他们基本处于事业上升阶段和成就阶段，购买力相对强劲，以三四口之家为主，多考虑小三房及三房产品；
片区客户小结与本案客户推导：
片区客户小结本案客户定位：
——（由近至远）本案首批产品客户将主要集中于项目周边及塘厦其他区域，集中于高收入的私企业主和个体户 ，喜欢和志同道合的朋友居住在一起。深圳客户将作为重要补充，随后深圳客户比例将急剧攀升； ——（地缘影响）深圳客户受地缘因素影响，将主要来自于观澜（约占25%—35%）、龙华（15%-25%）、福田（5%-15%） ——（客户职业）塘厦客户将以项目周边居民、个体户和周边工业区中高管为主；深圳客户则多以白领一族、个体户、私企业主和大型工厂、企业员工为主；
观澜25%-35%
龙华15%-25%
福田 5%-15%深圳客户发动
PART-03
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