市场进入新一轮调控周期，成交先抑后扬 ——2017年广州一手住宅市场总结 提要 2017年广州楼市在政策调控下产生了剧烈的变化，本篇一手市场总结广州中原研究发 展部将从整体、分区、分版块三大维度为大家剖析新一轮调控周期下的市场特征 整体市场分析 “调控年效应”，成交量下跌超3成 2017年广州一手住宅网签成交88462宗，同比下跌31.1%，受到政策调控的影响，整体 成交表现未及过去两年，从同为“调控年”的2011/2014市场情况来看，2017年处于新一 轮调控周期的起始阶段 图表 12011年至今广州一手住宅年度网签量 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 网签宗数 71687 90493 92245 72658 92675 128352 88462 网签面积-万㎡ 832.58 1069.72 1047.98 835.9 1079.43 1415.1 985.4 数据来源：广州中原研究发展部、阳光家缘，（全市，包含增城从化） 四季度成交回升显著，广州市场需求强劲 从每月情况来看，今年一手市场走势可分为3个阶段。第一阶段为1-4月，该阶段首先 延续了2016年市场热度，至“三月小阳春”买家因担心信贷收紧而抓紧入市步伐，3月调 控陆续出台后，买卖双方抓紧时间成交，促使网签量连续两月突破万套 第二阶段为5-9月，5月开始网签数据大幅回落开始表现出调控政策的“威力”，受诸 多因素影响，该阶段新批供应量减少，信贷收紧，买卖双方均进入观望阶段，市场成交处于 832.58 1069.721047.98 835.9 1079.43 1415.1 985.4 2011201220132014201520162017 数据来源：广州中原研究发展部、阳光家缘。全市，包含增城从化网签面积-万㎡ 2011年2月 “穗十条”限购 2013年11月 “穗六条”限购 2017年3月 330调控 全年低谷 第三阶段为10-12月，调控经过半年时间“消化”，市场进入回暖期。由于广州购房需 求强劲，同时新批预售量较早前增加，买家选择空间增大；另一方面开发商受年底业绩冲刺、 环节资金周转压力等因素影响，加快开盘推货节奏，同时部分楼盘出现特价房、折扣等让利 方式刺激成交，年底出现了“翘尾”行情 图表 22017年各月一手住宅成交量走势 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 套数 9396 5564 12024 10236 7764 5277 5749 4882 5180 6598 6909 8883 面积/万㎡ 102.25 58.9 129.37 132.01 92.02 57.79 63.74 54.7 55.04 70.24 71.69 97.6 数据来源：广州中原研究发展部、阳光家缘。全市，包含增城从化 四大城市成交量对比，政策调控下广州走势相对平稳 2016年至今四大一线城市均颁布了相应的楼市调控政策，从成交走势来看，上海、深 圳受调控影响波动较大，其中上海今年总成交量为626万㎡，同比下跌54%；深圳今年成交 230万㎡，同比下跌45%，反观广州在政策调控下今年成交同比下跌31.1% 由此说明广州楼市投机成分少，绝大部分买家以刚性自住为主，只要推货量保持相对稳 定，市场成交不至于出现大起大落；此外，广州一手总成交量为四大城市之首 102.25 58.9 129.37132.01 92.02 57.7963.7454.755.04 70.2471.69 97.620 40 60 80 100 120 140 123456789101112 单位：万㎡数据来源：阳光家缘、广州中原研究发展部 图表 32017年四大一线城市一手住宅月度网签面积变动 全年均价16155元/㎡，同比回落3% 2017年全市一手网签均价为16155元/㎡，同比回落3%。从实际市场情况来看，今年部 分区域价格与往年持平，即使出现价格上调，上调幅度亦较往年低 图表 42011至今广州一手住宅年度网签均价变动 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 网签均价-元/㎡ 11534 12113 13100 15075 15089 16590 16155 环比 —— 5.00% 8.10% 15.10% 0.10% 9.95% -3.00% 数据来源：广州中原研究发展部、阳光家缘。全市，包含增城从化 2017年整体市场成交5大特征分析 特征一：中小户型面积成交占比增加，改善大户受政策影响明显 从近两年全市成交面积结构情况来看，120㎡以上大户型成交占比出现明显下降趋势， 其从2016年初的28%下跌至近期仅19%。广州中原研究发展部认为，2017年3月调控后由 于首付比例提高、信贷收紧等原因，对部分改善、置换型买家造成误伤，市场中刚需型买 家的主导地位更加明显，因此市场上大户型产品的成交能力减弱 北京399万㎡ 上海626万㎡ 深圳230万㎡ 广州985.4万㎡50 100 150 200 250 0102030405060708091011120102030405060708091011月 20162017 2016.3 深圳社保1变3 上海“沪九条” 2016.10 深圳社保3变52017.3 北京提高贷款门槛 广州“317”“330”调控 数据来源：广州中原研究发展部 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看