“9万3”——深圳最具魅力的一块土地，将在2005年上演怎样的一场游戏？ 游戏规则1：房地产宏观大势将何去何从？ 必须明确的游戏规则 关于房地产泡沫：论据不足 100 120 140 160 可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国） 定基指数：1997年=100 可支配收入 定基指数 住宅销售价格 定基指数 155.05 123.55 商品住宅价格上涨幅度远远低于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度 1998-2003年，我国城镇居民住房的“房价收入比”呈现下降态势 （深圳：2003年房价收入比为4.25） 宏观调控措施对市场产生了显著影响 数量型货币政策下的贷款月度增加额变动 在数量型货币政策手段影响下，贷款增速同比明显减缓 对于10月份实施的价格型货币手段——基准利率调整，尚无法观察其带来的效应 亿元 2003年6月央行121号文件出台 2003年9月存款准备金率上调1个点 2004年3月央行实施差别存款准备金率制度 地产欧亿·体育（中国）有限公司前景：快速发展可持续数十年 我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额 1991-2003年，我国房地产业增加值平均只占GDP的1.8% 1991-2001年，我国房地产业增加值对GDP增长弹性为1.09，未来十几年，房地产业增长弹性将上升到1.3，甚至1.5 （即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%） 美国40年来的稳定线 微观视角下：房地产业的增长空间巨大 我国人均住宅使用面积的未来增长空间 2003年我国城镇居民人均住宅使用面积仅17.8平方米 2020年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24平方米左右（建筑面积30平方米左右） （深圳住宅人均建筑面积约25平方米，统计误差来自人口基数的口径） 必须明确的游戏规则 游戏规则1 ——大势：房地产市场快速健康发展 游戏规则2：市场供应 04年高端竞争物业TH486套，别墅177套 05~06年高端竞争物业TH1300套，别墅460套 潜龙山庄/56万平米/r=1.09/TH、别墅、小高层/不低于8千元/平米 圣莫丽斯花园/32.4万平米/r=1.2/TH、别墅、小高层/7.5~8千元/平米 龙1号地块/8.2万平米/r≤1.2/TH + 高层豪宅+宽景house/7.5千元/平米 山湖林海/18.7万平米/r=1/ TH为主，别墅、小高层 城市山谷三期/8.2万平米/r=2.04/ TH空中别墅为主 尖岗山项目1号地块/16万平米//r=0.415/豪华别墅、TH、独栋为主（比例1：4：6）/1.5万元/平米 万科城/43.7万平米/r=1.04/别墅、TH、小高层）/7000元/平米 振业城/54万平米/r=1.3/豪华别墅、TH、独栋、小高层）/1.5万元/平米 万科第五园24.2万平米/r=.1.1 TH空中别墅、洋房为主 纯水岸别墅23套 红树湾TH34套 仙湖山庄DL15套 05年高端物业的集中供应对本项目而言不是竞争，而是干扰 05-06年TH及别墅大幅放量，同时，主要推出区域呈现由关内向关外转移趋势，深圳豪宅市场进入“Townhouse年” 800万元 600万元 400万元 1500万元 1000万元 1408套 470套 180套 60套 40套 大势：房地产市场快速健康发展 供应：不是竞争，而是干扰 游戏规则 游戏的谜底 价钱 SUPER STAR STAR＋CASH COW PRE_STAR CASH COW 用波士顿矩阵定义本项目的产品属性 低密度产品评价体系包括： 可售建筑面积 地下室面积 可拓展面积 户内使用面积 花园面积 景观/私密性系数 户型优质系数 花园面积系数 花园完整系数 通过对熙园、中旅国际公馆、纯水岸产品及价格比较分析结果表明：低密度产品对价值实现影响最大的因素是附送面积 市场参照均价：17600~18400元/平方米 本项目的溢价因素—— 社区属性 空间稀缺 时间稀缺 市场关注及期待 市场参照均价：17600~18400元/平方米 ？ 2005年深圳地产最高期待指数 目前居住纯水岸TOHO的施先生：60多岁。全身名牌服装，青色长袖T恤，驼色长 裤。是那种很注重形象的男士。笔挺干净的装束，体现出几分身价。 客户语录： ——厨房一定要大，能保证1-2人吃早餐。人少的时候没有必要用饭厅嘛！ ——泳池最好长18米，宽2米5以上 ——我想要大的别墅，越大越好，最好能大过400平方米 ——“车呢，我个人觉得中档车比较好，像奥迪、别克，家里有3部车，所以车位一定要多几个，2个不够用；” ——价格不是问题，心理的底线是2000万，超过这个数字就要重新考虑了 深圳高端物业从未真正“贵”过…… 4.5万元——纯水岸别墅的精确制导 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看