彭埠单元R21-24地块价值分析报告 中国/杭州，2010年6月 杭政储出[2010]27号 项目地块技术指标要求 地块规划指标： 其它要求： 经审查符合竞买资格公司，缴纳土地保证金14000万元人民币； 杭政储出[2010]27号地块出让起价为人民币69523万元，每次报价增幅为不低于100万元； 公建总量控制在地上总建面积的10%以内； 套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重原则按照70%控制； 本次挂牌报价时间自2010年6月7日上午8：30起至2010年6月17日下午2：30时整止(工作日)。报名截止时间：参加挂牌竞买的竞买人可在2010年6月4日至2010年6月14日期间工作日上午8：30至11：30，下午1：30至5：00，提交挂牌须知规定应提交的有关文件，并填写挂牌出让报名表，向杭州市国土资源局缴纳保证金后，办理挂牌申请手续 彭埠单元控制规划一 彭埠单元以现代化交通枢纽为依托，力图打造杭州市多个中心格局的又一新的城市中心，板块西距武林广场五公里，南距钱江新城五公里，东接九堡、下沙板块，板块位置相当优越 彭埠单元控制规划二 彭埠单元布局结构：“一心，两轴，四片”的布局结构，“一心”是指铁路东站广场为中心，“两轴”以火车东站节点为中心的TOD开发模式，“四片”规划北部形成花园，白石居住片区，南部形成彭埠、兴隆居住片区 地铁交通示意图 项目地块位于新城东，彭埠镇，临近火车东站，交通便捷，区域位置较好； 项目地块临近地铁一号线和地铁四号线，未来交通将十分便捷 近期周边主要地块出让情况 根据项目地块容积率及相关技术指标要求，结合周边市场环境，项目未来应初步定位 为高层公寓，附加少量共建配套； 根据“公建总量控制在地上总建筑面积的10%以内”规划要求，结合项目实际情况，初定项目公建部分占比5%（依照规划要求尽量缩减共建面积）； 项目地块未来高层公寓总建占比95%，公建部分占比5%； 产品组合比例假设: 项目地块产品初步定位 项目未来销售价格估算 项目未来销售价格估算： 本项目预计售价： =【（27000/105.25*60%）+（12262/110*10%）+（9075/101.45*10%）+（9063/96*20%） 】*100≈24047元/平方米 销售收入估算： 由于对房地产市场的不同预期可能产生不同的物业价值预估，因此采用稳健型和风险型两种模式进行分析更为科学合理。 杭州主城区房价每年平均增幅5%，项目预计2011年下半年入市，稳健型市场价格估计为25249元/平方米；结合项目周边规划和升值潜力，风险型预期售价在当前售价基础上增幅15%，风险型市场价格估计为27654元/平方米； 项目未来售价还要结合未来市场及政策变化情况，项目市场定位等综合因素而定 项目未来销售收入估算 除土地费用外开发成本估算（稳健型）： 稳健型，除土地费用外投入成本=45750.01（万元） 开发成本估算 项目未来销售利润估算 风险性，除土地费用外投入成本：47522.15（万元） 除土地费用外开发成本估算（风险型）： 估价公式：投资利润率＝（销售收入－投入成本-土地费用）/（投入成本+土地费用） 利润率及对应税前土地成本——风险型 按评估结果，假定利润率在15－25％之间，则稳健型投资的税前土地成本应控制在11.09—12.45亿元之间，而风险型投资的税前土地成本应控制在12.41—13.90亿元之间 利润率及对应税前土地成本——稳健型 不同利润率下土地成本估算 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看