极品VILLAS 驾临鹏城 ——别墅市场调查报告
世联地产顾问(中国)有限公司 2004年4月
SUPER VILLAS WILL BE HERE
溪之谷
羊台山
工作思路
深圳城市概况
建市历史：1979年设市，1980年定为特区，1981 年 升为副省级市 地理位置：中国南部海滨城市，与国际化城市香港相 接。 气候状况：亚热带海洋性气候 ，非常适于居住。 领土面积：1952.84平方公里 ，特区面积为395.81平 方公里 经济地位：中国大陆人均国内生产总值最高的城市。 居住人口：约700万
深圳宏观经济状况
宏观经济依然保持持续、快速、健康发展的态势，城市可持续发展潜力位居全国第三。 2003年深圳完成国内生产总值2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3％。 本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元 。 2003年，全市完成全社会固定资产投资总额946.49亿元，比上年同期增长20.1％ ，房地产开发投资410.06亿元，增长5.6％

数据来自《深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报》
深圳房地产市场状况
房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅需求持续增长。 土地供应趋紧，土地价格抬升迅速。 关键词：拍卖 坂雪岗 尖岗山 “9万3地块” 新增住宅供给明显下降，住宅批准预售面积比住宅销售面积少95万平方米，新增供求比为0.88：1,求略大于供，房价上涨2.55％ 。 深圳住宅市场一直保持着“一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律

数据来自深圳市房地产研究所
深圳宏观经济及房地产市场发展阶段判定
800-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$
高速增长
平稳增长
衰退增长
世界发展银行经济理论
深圳2003人均GDP$6510
深圳2003年经济增长率为17.3%
深圳宏观经济已处于平稳增长阶段，房地产业处于高速发展时期
数据来自《深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报》
深圳房地产市场聚焦
关键词：豪宅 TOWNHOUSE 投资 升值 2003年被称为深圳豪宅年，各大知名楼盘均有推出数量不等的TOWNHOUSE，独栋小别墅。 区域热点突出，香蜜湖、红树湾、华侨城大盘云集，豪气冲天。 受宠物业出现二极分化，大面积豪宅与小面积投资物业均成为市场追捧对象。 消费者投资意识空前高涨。 别墅项目增多，人气渐旺

深圳土地供应趋势
2003年第四季度地价指数达到近三年的最高点，表明深圳土地趋紧， 未来能够建造容积率极低的别墅用地将较为稀缺

深圳房地产价格趋势
2003年第四季度房价指数达到近三年的最高点，表明深圳房产消费能莲为强劲， 推出豪宅正逢其时
深圳消费者消费能力状况
2003年深圳居民可支配收入持续上升，达25935.84元，比去年增长3.99%。 居民消费欲望不断增强，人均消费支出19960.32元，比去年增长5.5%。 2003年度人均投资性购房支出为3263.8元，增幅高达59.8%，人均投资性购房支出占人均消费支出的比例为16.35%，比去年增加了5.56个百分点

居民消费能力的提升，是豪宅市场快速发展的催化剂。 高端物业的神秘面纱必将被抛弃

工作思路
回顾：全国别墅市场总体发展阶段与宏观经济的关联
数据来源:国家统计局
快速兴起
政策性低迷
复苏
平稳发展
图例:
别墅发展阶段
经济发展状况： 97年发生金融危机 政策：95年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》
房地产市场尤其是别墅市场对宏观经济形势及政策的依赖性偏大
利 好
2004年全国经济增长率预计8.5% ，深圳经济增长率预计为15%，整体经济向好。 十六届三中全会出台的若干政策，为经济稳定、持续发展提供了有效的政策基础 。 企业家及消费者信心指数升高，对房地产的投资置业热情将逐步攀升。 国土资源部2003年2月下发的[2003]45号文件规定“停止别墅类用地供应”

展望：未来几年经济形势及政策对别墅总体市场的影响
国内领先城市别墅市场分析
＆
北京
上海
为何选择北京、上海？
理由一： 北京、上海是全国别墅市场的领头羊，别墅面市量大，热点不断，市场成熟度高。 理由二： 北京、上海别墅个盘品质佳、实现售价高，对溪之谷具有重要借鉴意义

工作思路
北京别墅市场分析
北京别墅市场发展历史回顾
1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市 1992～1995年：粗放型产品集中大量供应 1995年：政策性控制，停止别墅立项 1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化 2000～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速 2003年2月18日，46号令停止别墅土地供应，刺激别墅市场迅速放量
北京别墅市场分析1
别墅市场结构性分析
（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）
在售项目中50%为2002年以来入市新盘
10-30万平方米中等规模项目为主流
北京别墅市场分析2
别墅市场供需总体特征
截至2003年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中 2003年新盘总面积达650万平方米，相当于过去10年存量总和 46号令影响下未来两年市场供应量将继续放大
北京别墅市场分析3
市场供应量集中放大
高档产品和中档产品成为市场两大主力
总体市场需求旺盛
中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销
产品特征演变
产品形式不断丰富,产品品质不断升级 早期产品多属于粗放型发展，产品形式单一，品质平平 近年来市场趋于细化，针对不同需求的TOWNHOUSE、小独栋、花园洋房等新的产品形式不断涌现 总体产品素质提高，出现了部分个性化、高品位的精品项目并取得良好市场反应 营造社区自然环境或人文环境渐成理念
北京别墅市场分析4
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