谨呈：新顺德房地产开发有限公司
邢台喜尔登中央商务广场定价方案
（讨论稿）
深圳安佳置业顾问有限公司
邢台喜尔登中央商务广场项目组
二00六年一月二十日
目 录
一、商业市场调查 … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … …3
二、面积的统计及使用率 … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … …5
三、定价策略 … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … 6
四、楼层价差、级差的制定 … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … 9
五、商铺楼层级价、分级价、系数表 … … … … … … … … … … … … …… … … … …12
六、销售价格的统计… … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … …13
七、投资回报分析 … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … 14
八、付款方式方案 … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … 16
九、返租策略 … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … …17
十、销售计划 … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … 19
十一、附：喜尔登中央商务广场价格表
喜尔登中央商务广场定价方案
相关商业市场调查
商业市场调查内容对比表（一）
各层功能划分
租金及价格
汇源商场
一层百信鞋业超市 珠宝
二层家电 针织品 床上用品
三层丹兰女人街
女裤 女装 毛衣
商场一层为百信鞋业市场
商场二层的价格为(60元平方米)合同签定一年预交三个月和租金由于淡季或优惠期间租金有所浮动
商场三层的价格为：40元平方米合同签定一预交三年月的租金
新世纪
家乐园超市
一层家乐园超市(租赁)新世纪商场(自营
门口的柜台2500-3000元/月(大多数为转让，所以价格高)
服装区周边的柜台(针织、小首饰) 700-400元/(位置不同、大小相同)
服装区周边的精品站60-40元/㎡(面积的不同押金1万-2万不等)
小柜台的押金为1 万 税金 70-150/元不等
双安购物广场
押金 1万元 一层至三层60-40元/㎡ 人工自理
押金 1万元 销售额16% 人工自理
新亚购物中心
一层家电、自行车、化妆品、珠宝钟表、箱包皮具、非处方药品
二层针纺用品、男女内衣、布料、鞋、精品店
三层男/女成衣、童装、体育用品
进场费100元/㎡×面积 押金为1个月的租金
服装区 100元/㎡
化妆品区 每年为5-6万
家乐园
购物中心
地下室 家电、自行车、厨房电器
一层 超市、化妆品
二层 男装、男裤
三层 女装、休闲装
四层 针织用品、床上用品、男女内衣、童装、玩具
五层 鞋业、体育用品(服装、鞋)
进场费: 50元/平方米×面积(不退)
租 金: 采用保底＋5%扣率×面积 高档90 中档80 低档70
押 金：100元/平方米×面积
南方乐购
地下一层 自营超市
地上一层 珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具
地上二层 鞋业、男正装、休闲装、水吧
地上三层 女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧
地上四层 童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧
6年租金买断20年使用权
二层 106元/㎡ 边厅 120元/㎡
三层 100元/㎡ 边厅 120元/㎡
四层 85元/㎡ 押金 500元/㎡×面积
买断二、三层 3980元/㎡ 四层 3580元/㎡
中北商城
一层：家电 饰品 帽子 袜子箱包 内衣
二层： 服装
三层：鞋业 布料 床上用品
地下室：精品服装 童装
地下室：120-130元/㎡
一楼：100元/㎡
二楼：50-80元/㎡
三层：50-80/㎡
押金1.5万
商业市场调查内容对比表（二）
汇源商城
新世纪
家乐园超市
双安购物广场
新亚
购物中心
家乐园
购物广场
南方乐购
商场
中北商城
地理位置
中兴东大街
桥东中兴东大街
达活泉大街188号
桥西中兴街
桥西中兴大街
桥西中兴街
顺德路
建筑面积
6000㎡
27000㎡
26000㎡
26000㎡
30000㎡
25934㎡
6000㎡
车 站
23路6路21路
18路23路7路
18路、11路
18路2路
18路6路2路
23路18路
11路16路13路
街区功能
中兴大街是一条中心商业街周围有银行政府机等部门
客运站、火车站、中心商业区
敦守敬路沿线有我市很多行政事业单位商业氛围较淡
贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多
坐落东、西主要干道，上下班客流大，商业氛围比较浓
贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多
邢台市主干道
出 租 率
35%
100%
98%
100%
100%
90%
100%
周边环境
商场本身定位
为中、低档
地处中心商业区
客源较多
宣传时强调休闲购物交通不够便利
地处主要的商业街，商业氛围较浓
地处主要的商业街，商业氛围较浓
外观标志
无
有(霓虹灯)
有
有
有(霓虹灯)
有(比较显眼)
无
经
营
品
种
经营业态
商 场
超市+商场
商 场
商 场
超 市
商 场
商 场
商场通道宽 度
2米(平均)
二层2米-1.5米
三层1.2米-1.5米
平均为1.5米
1.5米-1.8米
平均为1.5米
平均为1.5米
平均为2.2米
服装区2.5米
小商品1.8米
1.2米-2米不等
一层1.2米-1.6米
二层1.2米-2.0米
装修档次
一般
理石地面、玻璃隔断、石膏板吊棚
一般
理石地面、玻璃隔断、石膏板吊棚
中等
比较高档
理石地面、石膏板吊棚
理石地面、石膏板吊棚
比较高档
除地面和天棚还有玻璃落地窗
一般
石膏板吊棚、玻璃隔断、铝合金
扶梯数量
2部
无
6部
5部
8部
6部
1部
商场外广场的面积
100平方米左右
200平方米左右
8000余平方米
500平方米
300余平方米
3000平方米
100平方米左右
租赁期限
合同签定一年
合同签定一年
签定一年
合同签定一年
合同签定一年
经营形式
自营
自营＋租赁
自营＋租赁
自营
自营+租赁
自营＋租赁
自营
配
套
设
施
停 车 场
有
有
有(比较大)
有
有
有(比较大)
没有
扶 梯
只有上楼的扶梯
没有下楼的扶梯
无
商场共三层
每层2组
2组
1组
1组
在顺德路入口有一组扶梯
喜尔登中央商务广场面积统计及销售使用率
销售使用率为55%，计算方式：(本项目使用率最终由房管部门确定，55%为计算用假设)
销售使用率=使用面积÷建筑面积×100%
面积统计
-1-5层使用面积为铺位测量之和，建筑面积按55%的使用率估算得来，但使用率的最终确定应以房管测量部门最终结果为准

建筑面积（m2）
使用面积（m2）
商 铺
负一层
3118
1714.9
首层
4306.98
2376.44
二层
5592.07
3075.64
三层
5730.29
3151.66
四层
5730.29
3151.66
五层
5730.29
3151.66
总计
30207.92
16621.96
定价策略
各层择铺推出，低价入市，适时提价
选择各层的部分商铺以较低的价位推向市场，主要是考虑尽可能小的降低客户流失量，减少意向客户持币观望情况的发生，也易于造成热销的开盘局面，为以后的销售奠定基础。根据销售情况适时提价，稳步推进，以达到项目销售的最佳效果，即最大程度地把握能为市场所接受的价格空间

分级定价，扩大价差
本项目销售面积及层高在邢台同类物业中均属首位，而按照购买习惯，多数客户的购买意向首选是临街铺位或首层商铺。楼层较高及位置较差的商铺形成尾盘的可能性较大，所以采取扩大首层与较高楼层的价差，形成强烈的价格对照。有利于高楼层商铺的销售，同时更能体现首层商铺的稀缺性，刺激首层商铺买家的“势在必得”的购买欲望。又可以兼顾到不同层次的客户需求，以达到“整体售出”的目标

3、 总均价的制定
（1）、市场相关价格比较表
位 置
各层功能划分
售 价
总均价
恒泰商场
桥东新华北路
负一层、一层：国际超市
二、三层: 国际、国内知名品牌店
四、五层: 商务酒店
一层超市、四五层酒店不售
地下一层：均价3000元/㎡
二层：均价8000元/㎡
三层：均价6000元/㎡
5800元/㎡
新世纪商场
桥东中兴东大街
一层：家乐园超市(租赁)
新世纪商场(自营)
鞋区：6000元/㎡ 终身产权
服装区：均价6000元/㎡
6000元/㎡
中北商城
桥东中兴东大街
一层：家电 饰品 帽子 袜子箱包 内衣
二层：服装
三层：鞋业 布料 床上用品
地下室：精品服装 童装
一、二、三层不售
地下一层：8000元/㎡(一年半前)
一层临街铺位：15000元/㎡(最低)
11500元/㎡
明 月
购物广场
桥东中兴东大街
一层：百货、五金、妇儿用品、儿童服装
二层：靺业、床上用品、羽绒服区
三～四层：男女服装、毛衣、羽绒服区
商场内部铺位只租不售
一层临街铺位：11000元/㎡
11000元/㎡
南方乐购
桥西中兴西大街
地下一层 自营超市
地上一层 珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具
地上二层 鞋业、男正装、休闲装、水吧
地上三层 女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧
地上四层 童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧
地下室、一层不售
二层、三层：4100元/㎡
四层：3700元/㎡
20年使用权
3900元/㎡
港龙广场
桥西中兴西大街
一、二层：连体商铺
三层：写字楼
四层～六层：住宅
一、二层连体商铺 终身产权
临街铺位：3000～8000元/㎡
均价：5800元/㎡
5800元/㎡
（2）邢台市各商场铺位售价(均价)比较表
（3）、本项目价格体系的制定，是采用的市场比较法