前 言
本报告是针对黄岛开发区薛家岛旅游度假区——唐岛湾地块所作的可行性分析报告。主要研究方面包括：
项目的地理、地块分析；
开发区的经济运行状况；
开发区的房地产市场运行状况：周边楼盘的市场现状、价格走势、市场走势等分析；
项目的产品定位；
项目的开发思路及财务分析；
项目的综合论述七大部分

在此基础上，结合本地块的环境和相关影响因素组合，提出本公司对该项目的一个市场观点，同时为该项目运作的可行性做出判断

1、项目区位分析
1.1、宏观地理分析
1.2、地块区位分析
1.3、项目区位综合分析
2、区域规划解析
2.1、地块区域发展、规划
2.2、地块周边发展、规划
3、地块现状解析
3.1、地块四邻现况
3.2、地块现况
3.3、地块现状综合分析
4、本项目结合地理的综合发展分析
4.1、项目地理条件SWOT分析
4.2、项目地理解析综合判断
一、项目地理解析
本项目地块位于青岛市黄岛区——薛家岛旅游度假区中部偏西地带，是薛家岛中西部高档度假、居住规划的重要组成部分

1、项目区位分析
1.1、宏观地理分析
（图一）：以滨海旅游公路为主轴，沿海七大组团城市的方位分布 ；
（图二）：黄岛开发区所处的核心战略位置；
如上图所示：作为承接大青岛东、西海岸线的起始位置，还薛家岛旅游度假区在整个滨海组团城市的发展中起到极其要得战略作用

1.2、地块区位分析
（图三）：作为青岛市拉大腹地架构和经济发展的核心组成部分，黄岛经济开发区的发展变化可谓日新月异

但“青黄不接”（因胶州湾的区隔而造成的地理阻隔）一直成为开发区腾飞发展的一大阻力， “南隧、北桥”（图三：①②所示）交通战略方针确立与实施，将会对未来开发区的建设，特别是旅游、商务、房地产业的崛起与发展起着决定性的作用

注解：（图三）地理交通
①：规划中的跨海大桥方位示意 ②：规划中的海底隧道方位示意 ③：薛家岛旅游度假区地理位置示意
1.3、项目区位综合分析
从时机上讲——开发区已成为青岛经济发展核心，西海岸发展势不可挡。而青岛东部地区的发展用地尤其是沿海地区的发展用地已趋近枯竭。在这样的背景下为开发区提供了千载难逢的发展机会

从环境上讲——随着青岛市经济发展的战略西移和海上山东旅游体系的完善，薛家岛旅游度假区的发展前景十分优越；
从地理上讲——薛家岛旅游度假区与青岛东海岸隔海相望；与开发区区政府所在的商务、金融、休闲、购物中心紧密相连；滨海路横向穿过并通过规划中的海底隧道与青岛滨海路相连

从发展上讲——作为东、西海岸对接的第一站、青岛市核心区海岸线的延伸段——薛家岛旅游度假区的发展前景十分良好，同时对本案的发展提供了良好的契机

2、区域规划解析
2.1、地块区域发展、规划
注解：（图四）薛家岛旅游度假区功能定位
①：西海岸行政商务区 ②：旅游商务综合区 ③：国际旅游度假区 ④唐岛湾 ⑤薛家岛湾
（图四）： 根据最新一期的《薛家岛旅游度假区及其周边地区概念规划》，在空间项形态上，薛家岛被唐岛湾、薛家岛湾分隔成三大城市空间，分别定位为薛家岛国际旅游度假区、西海岸行政商务区和旅游商务综合区

2.2、地块周边发展、规划
注解：（图五）区域重大规划 注解：（图六）周边重大规划
①：金沙滩海水浴场 ①：长江路——开发区第一大道，区政府、商业、办公汇聚两边
②：银沙滩海水浴 ②：开发区区政府及区政府绿化广场位置
③：规划中的游艇码头 ⑸规划中的高尔夫球场
④：滨海路——沿海景观大道、连接旅游观光资源的交通要道
如（图五、六）： 本项目地处薛家岛旅游度假区中部偏西位置，就区位位置来讲本案：
南边：跨过300米左右的丘陵地带便可到达一望无垠的黄海海域和极负盛名的银沙滩海水浴场

北面：紧贴唐岛湾水域，越过近200米的水面便可看到巍峨的开发区区政府大楼以及宽广美丽的区政府广场；滨海大道旅游观光带（建设中）、广播电视塔、香江路两旁的高层建筑尽收眼底

东面：临规划中的唐岛湾游艇俱乐部，再往东约1000米的距离便可到达享誉内外的金沙滩（每年一度的与“青岛啤酒节”齐名的“青岛金沙滩旅游文化节”便在此举行）、以及薛家岛国际旅游度假区

西面：依规划中的高尔夫球场，再往西为约1000米长的带状丘陵地带，属于待开发土地

3、地块现状解析
3.1、地块周边现况
如下（图七）：本项目周边的发展梯次呈阶梯状：
第一发展圈从（2000年——）形成以区政府为中心、以长江路为主轴的商务、商业中心，发展用地基本上消化完毕；
第二发展圈预计将会从（——）以滨海路为主轴，发展成为旅游观光带及滨海高档居住区，为今后几年的重点发展区域

而本项目所处的第三发展圈——如果要有大的发展或要有成熟的发展，必须依赖周边配套的和其它大型设施的完善，大致需要5—10年的时间方可达到成熟阶段。当前的现况来看，周边尚处待开发阶段，土地还处于生地、毛地阶段。村庄林立、庄稼茂盛；居住条件及居住环境、生活便利性、交通等一系列因素均不成熟，其周边开发用地尚不成熟，个别项目的开发建设难以形成区域竞争力

3.2、地块解析
3.2.1、地块四邻现况
项目当前四邻现况来看，本项目地块较为孤立、周边较为荒芜，基本的生活设施及日常消费均依赖外部支撑：
项目东侧：刚刚填海完成的滩头用地； 项目西侧：尚未规划完成的高尔夫用地，目前还是荒地一片；
项目南侧：农业耕地及大片的农村村庄； 项目北侧：约200米宽的唐岛湾水域

3.2.2、当前项目的地块现况
本项目当前的地理、地质条件，如下图①②③所示：
①：北侧临唐岛湾的滨海步道 ②：区政府广场对望本项目用地 ③：项目中央对望对岸市政府周边建设情况

如上图所示：
本项目地块地势起伏较大，并有相当部分用地属于填海生成，地质状况较差；
小区内地势较低，对于临海地块来讲，不适合建长期居住型别墅

项目周边地块
3.3、地块解析综合分析
综合项目地块的解析，本项目区域发展潜力巨大，发展前景较好。如果当前开发，本项目今后几年具备巨大的升值潜力，对投资客户来讲，将会是一个绝好的投资项目

另外，项目地块所占据海景资源相对较为薄弱：
面对的海域属于大海内湾，海平面仅有200米左右的宽度；
是背外海、距离广阔的黄海海域尚有较远的距离；
当前的休闲资源较少，海水浴场、旅游度假区距离项目较远，周边的大型设施的实施又遥遥无期；
地块的地势较低，其洼地较多，周边可借助的景观、休闲资源不多，当前资源仅有一面临唐岛湾水域；
综上所述：本项目地块从当前现况来看，并非具备好的居住条件，仅适合用于旅游、度假的第二居所；或作为长期投资、以备颐养晚年的养老居所

4、本项目结合地理的综合发展分析
4.1、项目地理条件SWOT分析
S ——优势
W ——劣势
临近商务行政区、对望区政府大楼，具有地标意义；
所在区域及整个薛家岛旅游度假区用于发展旅游、度假、休闲产业的资源丰富，未来发展前景广阔
开发区今后几年的纯别墅发展用地仅本项目一宗，产品的稀缺性强；
地块建筑密度较低，小区内部景观的可塑造性强；
随着周边发展的不断完善，本项目未来的增值潜力巨大；
区域的规划实施周期较长，严重影响；
本项目当前的基础配套设施非常缺乏，等待完善的时间较长；
当前项目所具备条件不适合于作长期居住，仅适合于作投资或用于度假、养老的第二居所；
项目目前状况比较荒凉、孤立，周边尚处于完全未开发状态，难以体现别墅的尊贵性和住户的安全

O ——机会
T ——威胁
宏观政策向“西海岸”倾斜，有利于本项目所在区域的发展；
从资源优化角度来讲，青岛东海岸线的发展十分有限，西海岸在今后几年后，将会成为青岛海岸线的另一焦点；
滨海公路的衔接、“南隧、北桥”的规划实施，都将对本项目所在区域未来发展提供了坚定的发展基础；
区域配套设施的不完善、造成大量客户分流，尤其是青岛
“南隧、北桥”动工的不确定性，对本区域的发展速度将会产生非常大的影响
项目周边尚具有大量的、发展较为成熟的待开发用地，可开发土地存量较多；
4.2、项目地理解析综合判断
结合上述，地块宏观区位、地块区域发展以及地块自身条件三方面的分析，得出对本项目地理条件的如下论点：
项目的实施发展机遇和面临的挑战
A、区域宏观发展机遇绝佳；但对“南隧、北桥”的实施以及青岛的资源依赖性较强；
B、区域发展资源充足、要实现发展规划所需周期较长；
C、从发展梯次来讲，本项目所处区域的整体发展时间还需要北面滨海路沿线大量的、尚未开发的发展用地消耗一段时间后，方能扩展到本项目所处位置，但这需要相当长的时间

D、项目未来前景良好，升值潜力巨大，但当前所面临的发展环境较差
E、地块自身条件发展的局限性大，当前现况不利于居住、仅适合于投资或用于度假、颐养晚年的第二住所

项目的实施发展判断
因此本项目若要实施开发，将会有两种开发实施途径：
一、如若要在当前市场形势下开发销售，建议产品的定位方向以低总价、小独栋产品入市，针对投资客户和用于第二居所的度假型客户

二、先取的取的土地开发权、搁置开发计划，待到周边配套及资源、条件成熟时再实施开发计划并推出销售，以保证地块价值和利润的最大化发挥。但此方案对周边建设的依赖性强、存在周边完善时机的不确定性；并且对日后开发的时间点难以把握，风险系数较大。故此方案为被选方案，需三思而后行

1、黄岛概况
1.1、开发区简介
1.2、未来发展规划
2、产业结构发展带动
2.1、经济发展突破点
2.2、大项目工程
二、经济运行判断
1、黄岛概况
1.1、开发区简介
黄岛区位于胶州湾西海岸，与青岛市区隔海相望

1978年11月新设立黄岛区， 1992年，青岛开发区与同处一地的青岛市黄岛区体制合一，面积达到220平方公里，总人口45万，其中常住人口24