1 谨呈： 成都新隆置业有限公司 隆鑫地产杨柳河项目投标报告 深圳世联地产顾问股份有限公司 .5投标，需要解决的问题： 1、此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价值——没有详细调研和深 入研究的方案没有价值 2、寻找与项目契合与企业契合的顾问公司： 项目的契合：作为大盘，我们对区域价值的理解； 企业的契合：作为跨区域的开发商，进入成都的战略。 3、相关视野——为开发商减少试错，提供更多选择的解决之道。报告框架 32 属性解析及问题梳理 企业决策市场、未来区域价值依托价值承载项目初步构想世联实践4项目属性。难题脱离牧马山、慢城太久远——依靠谁？好像目前都不能非常强势支撑！ 牧马山价值需要提升，项目区域价值更要提升——方向？ 项目印象1——区域价值模糊：牧马山边缘化区域，花源镇未成熟，进入性、认知度不足 龙湖长桥郡 牧山骊景 半山卫城 萨尔茨堡 中航云岭 牧马山片区 南洋国际 本项目 花源镇——慢城 牧马山——纯粹、高端 项目位于花源镇，距牧马山5公里； 需要主动纳入牧马山，但有些牵强； 项目周边极不成熟，花源镇发展仍在初始阶段 在牧马山被边缘化的区域！！ 龙湖长桥郡与牧山骊景的开发将牧马山区域顺势外扩。项目印象2——竞争层级：跨区域、板块的多层级竞争 区域内：项目如何在置信、龙湖的强势品牌、产品力下突围 华阳板块：高端+近城市 龙泉板块： 中低端+资源 温江板块：中端+近城市 浣花溪：稀缺+城市属性 都江堰： 高端+资源属性 牧马山板块：高端+资源属性 15分钟 30分钟 30-40分钟 一 个 小 时 30分钟 郫县板块：中低端+资源属性 在品牌的强势价值下，与置信、龙湖的竞争并不在同一起跑线上 2、城市郊区半小时车程内板块竞争 1、大牧马山区域的竞争 + 龙湖长桥郡 置信牧山丽景 成都周边大量各类档次的低密度竞争相比牧马山其他项目有山有水有品牌，我们资源不强势，相对不足！ 农地、茂密植被 原生态的杨柳河 滨江公园、水上运动区 北大附中 项目印象3——资源禀赋：很生态、很自然，这似乎是我们的全部 生态围绕的绿水城邦 山、高尔夫、品牌 麓山国际 半山卫城 牧马山、湖 牧山丽景 山、湖、产品、公园、品牌 龙湖长桥郡 山、水、岛、公园、品牌 山、高尔夫、湖、公园、酒店、品牌 保利公园198有资源，但，她并不稀缺…… 开车30公里——比牧马山还要遥远； 待开发，进入性差——不成熟，且不在牧马山核心区域； 隆鑫很牛！但能否超越龙湖、置信…… 但我们——似乎很难 一般陌生区低密度项目的成功，往往是…… 近郊、适度的距离——麓山国际； 或者她们有强势的休闲度假配套打造——保利198、中信山语湖； 或者她们有超大规模支撑其“城”的定位——深圳曦城、江与城 或者她们很精致、是名牌——长桥郡、牧山丽景 或者她们的资源很稀缺——华侨城天麓； 项目属性初步界定： 省会、传统高端度假居住区边缘、陌生区、非强势资源大规模项目 但我们同样有有诸多机会等待挖掘……9 核心问题 解析。机会机会1：09大趋势：回暖？牛市？——市场向好带来的契机，更加突破的开发策略制定 2、全球资产价格上升（能源、基础材料、房产等价格上升）：这一趋势将对房地产的走势有极大刺激作用； 09不仅仅是阳春，而是往相对平稳健康的利好面恢复？ 09年市场的“W”型跌荡走势将不再出现——09年开始市场将开始复苏上扬 1、市场经济宏观面：09年使市场陷入低谷的利空事件不太可能出现，经济恢 复正常的可能性较大； 4、国家政策利好刺激：a政府希望看到土地及房地产市场的活跃，拉动内需的好机会，b土地松绑，c “持续大幅度降息”：金融环境转为宽松 3、金融流动性的增加：a前一二季度银行房贷的增长，b4万亿投入对流动性的促进，c金融对开发的松绑；机会1：09大趋势：进入复苏期的未来市场，房地产的几个定鉴 复苏期，房地产问题更多是局部竞争问题： 竞争强度大，但没有区域的寡头垄断实力时就需要更加谨慎； 对价格的控制非常关键，启动助动的价格策略 可采取适度激进的开发战略： 09年是少有的拿地时机，新的入市机会出现 从某种意义上，U型反弹还是回暖上扬也许并不重要。气定眼明，做足功课，这样的年景，正适合朴实为台，浪漫起舞 陈董说，09年将朴实而浪漫 “去同质化”应对买方市场挑战 尘埃落定，营销回归 升值营销 降价营销 功能营销 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看