镇江市场09年市场预测 历年市场：05－07年，市场规模成长，且由供大于求向供求平衡转化，进入08年市场调整明显，量减价减，成交萎缩，预计09年市场依然是供大于求的态势； 市场容量：目前镇江全市人户籍口约为296万人，市区人口113.1万人，市场容量较小，刚性客户占主导地位，09年市场客户依然以刚性需求为主，09年预计上市量约为130万平方米，成交量约为117万平方米； 置业结构：以改善性置业为主，而首置有所上升，未来09年市场依然会以首改客户为主， 基本结论 镇江经济 镇江经济总量06年突破1000亿，同比过去发展迅速； 镇江历年占江苏GDP比重呈下降趋势，发展速度纵向对比稍慢。 镇江的工业基础并不雄厚，这是导致其前几年发展速度相对缓慢的重要原因，未来几年镇江工业化进程加快，相应带动城市化率的提高，有利于楼市容量的增长 土地市场预测 主城区土地资源日渐稀缺，土地出让由京口、丁卯向南徐、丹徒新城区转移； 土地出让量与市场需求规模严重失衡，以04、06年为最； 05年以来住宅用地存量约440万平米，可供市场消化约4年，考虑05年以前存量土地，镇江土地存量可供市场消化5－8年，未来市场供过于求 整体市场预测 市场调整加剧，08年1-9月累计供求比1.28，供大于求，市场观望加重； 预计09年市场逐步趋稳 随着市场调整及09年经济可能出现负增长的态势，预计09年市场成交均价较08年持平或略有下滑，预计全市成交均价在3750元/平方米 镇江商品住宅供求价月度走势 整体市场预测 预计09年市场上市量将有一定量的减少，约为130万平方米左右；成交量基本与08年持平，约110万平方米 市场容量（分总价段） 市场容量（分面积段） 根据08年7-9月月成交情况，预计09年的月成交套数约为764套，09年全年成交9168套，面积约为110万平方米 别墅市场情况 1-9月，镇江别墅成交量同比减少了约8.3万方，降幅为57.5%； 别墅供应量3年来呈递增趋势，别墅市场正逐渐发展成熟。 成交均价在增幅巨大，但进入，其增长势头趋于缓慢 1-9月，市场供求比为2.59:1，供过于求现象明显，市场销售压力巨大 08年别墅市场成交量下降明显，甚至低于的水平 预计全年市场供求仍将大于市场去化量，很大一部分市场存量将留到去消化 别墅市场去化情况 1-9月份，新批准销售别墅产品去化率为25.23%。 仅新增市场存量已超过10万方 镇江别墅成交以经济型为主，且所去化产品多为之前的市场推量。 从数据统计可以发现，新推别墅销售状况不佳。 别墅市场存量巨大，包括朴园、优山美地等高端联排别墅的推出，红郡项目将面临不小的考验 09年别墅市场预测 1.经过计算，1-9月份别墅销售量平均增幅为38.7%，预计10-12月份别墅批售量约为9.58万方，销售量约3.85万方。 2.根据至平均涨幅，10-12月份批售量约11.9万方，销售量约为4.9万方； 3.至别墅供应量平均涨幅为25%。经测算，预计1-9月份镇江别墅批售量约19.97万方，销售量约7.88万方； 汇总以上数据，全年镇江别墅供应量约为30万方，全年销售量约为12.8万方，成交均价约5879元/㎡ 整体市场预测 – 产品线分析 目前镇江市场购买客户主要以首次改善性客户比例为主，由于城市容量较小，高端及再改客户比例相对较少 预计09年市场产品线依然以首次改善性客户为主，首次置业客户略有增长 板块市场预测 – 产品线分析 目前润州板块市场购买客户同样以首次改善性客户比例为主，首置客户为辅； 预计09年板块市场产品线依然以首次改善性客户为主 政策预测 09年政策预测 从短期来看，政府救市的核心将围绕提升居民的购买能力和缓解开发商的现金压力 （1）降低首付比例以及降息变相提升居民的购房能力； （2）放松第二套房贷款限制； （3）逐步放松对开发商的贷款，对优质的开发商进行扶持。 从长期来看，政策将围绕土地集约的大方向，通过减少政府规费或者适度提高容积率以增加开发商的获利空间，鼓励投资行为 我们对未来政策的影响暂持谨慎态度。 一旦政策出台，但成交量未能如期回复，将对整体市场造成更大的压力； 从目前一线城市反映看来，市民“买涨不买跌”的心理导致整体市场观望仍较为浓厚； 救市新政主要作用于刚性需求的首次置房人群，对于投资型及部分改善型人群的影响不大，甚至起到相反作用 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看