美格行商业经营管理（深圳）有限公司 二OO六年七月
罗湖置地逸轩商业项目初步策划建议
目 录
一、项目区域及消费群分析 二、项目难点分析 三、项目定位建议 四、项目租售收益预测 五、项目整体租售策略建议
项目区域划分 罗湖区商业特征分析 罗湖区消费群特征分析 项目核心商圈商业特征分析 项目核心商圈消费群特征分析 综合分析
一、项目区域及消费群分析
罗湖区商业特征分析
1 罗湖零售业商圈分布
每个商业项目都有一定商圈辐射范围，本项目核心商圈可定位为以项目为核心，800米为半径的区域范围内，次级商圈则为罗湖区； 本项目从核心商圈、次级商圈两个角度考量，使项目商业定位尽可能的满足商圈内主体消费群的需求

罗湖区商业特征分析
2. 罗湖零售业商圈分布
商圈已基本形成，呈现“形式多样、业态齐全”的特点

罗湖区餐饮、娱乐主要集中在春风路、乐园路、凤凰路； 餐饮、娱乐为目前经营较好的业态

2. 餐饮、休闲娱乐业分析
罗湖区商业特征分析
2. 专业市场分析
格局明确，各种形态专业市场成行成市，自成体系，拥有固定客源； 独立的体系已基本成熟、稳定，市场相对趋于饱和

东门以服装、美容美发用品、布料等专业市场为主，专业市场业态相对齐全

人民南以海燕、南洋为代表，形成了中高档服饰批发专业市场，消费群多为珠三角地区及内地服装经营者

本项目
东门商圈
人民南商圈
罗湖区商业特征分析
罗湖商业已经形成了“形式多样、业态齐全”的商业格局，商业网点的密集程度高，较其它区商业相对成熟。 目前交通拥堵、空间匮乏、布局混乱，大部分商业资源出现老化，缺乏集群效应和吸引力，对周边商业的吸引力和辐射力有限； 罗湖商业受到城市西移的影响，近年零售市场份额不断缩小，消费群体逐渐被分流

2. 罗湖商业特征综合分析
罗湖区商业特征分析
注：以上数据来源于05年区域消费群调查欧亿·体育（中国）有限公司
3. 罗湖区消费群体分析
罗湖区消费群特征分析
根据统计分析，罗湖区消费群体主要以港人（中低收入）、白领、本地居民为主，三者的比例达到80%，在餐饮、娱乐性消费支出方面所占比例较大 ； 主要消费人群具有一定消费能力 ，消费理性 ，更注重便利性和休闲性。 消费群体主要集中在东门、万象城、罗湖商业城消费，无论是购物还是餐饮、娱乐都形成了固定的消费场所和消费模式

注：以上数据来源于05年区域消费群调查欧亿·体育（中国）有限公司
3. 罗湖区消费群体分析
罗湖区消费群特征分析
4. 核心商圈分析
项目核心商圈商业特征分析
人民南商圈是城市的人流集散中心和交通中心； 是深圳形成的最早商业中心，拥有商业经营面积超过60万平方米，商业竞争激烈； 目前受城市重心西移，商业影响力和辐射范围不断在分薄。国贸、深房等商场纷纷结业或调整，商圈正处于调整期间

主要消费群
消费特点
片区居民
片区写字楼白领
港人
有一定的区域性购物习惯，对 生活配套需求较高，就近消费明显
素质较高，消费力强， 商务配套及餐饮需求较高
注重价格、交通便利性， 对餐饮/娱乐需求较高
5. 核心商圈消费群分析
项目核心商圈消费群特征分析
备注：以项目为核心，300米为半径的核心商圈范围内，居住及办公人口较少，但以800米为半径的次级商圈内，则存在着大量的酒店与写字楼等商务办公人士

6. 综合分析
项目核心商圈消费群特征分析
核心商圈 核心区域商业特征分析 核心区域消费群特征分析
次级商圈 罗湖区商业特征分析 罗湖区消费群特征分析
形成了“形式多样、业态齐全”的商业格局，商业网点的密集程度高，较其它区商业相对成熟

消费群体形成了固定的消费场所和消费模式； 主要消费人群具有一定消费能力 ，消费理性 ，更注重便利性和休闲性

项目必须具有清晰的定位，并寻求自身价值点

处于成熟商圈，规模有限，难以突破现有商业格局 区域相对独立，人车流引导较为困难 物业存在缺陷，不利于商业规划 综合分析
二、项目难点分析
1. 处于成熟商圈，规模有限，难以突破现有商业格局
商业格局成型，商业发展空间受限，并呈现出衰败迹象； 相对缺乏的业态又很难独立生存，而项目自身规模有限； 区域内消费群已相对稳定

二、项目难点分析
2. 区域相对独立，人车流引导较为困难
项目不邻交通主干道，也不邻商业主干道； 项目北面被春风高架桥隔断，绿化带阻隔，人流可达性较差； 项目虽有较长的临街面，但实际展示效果一般

二、项目难点分析
商场内部布局不规则，消防通道、三部住宅楼电梯，都分布在商场中央； 有数量较多的截面约1m2的立柱，给商业规划和商家使用带来诸多不便； 负一层功能定位不清晰，存在一定政策风险，对主力店招商带来变数

二、项目难点分析
3. 物业存在缺陷，不利于商业规划
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