案例模式研究与分析
美国度假旅游项目案例研究
(合富辉煌)
类型一：度假及居住型项目
模式研究
类型一：度假及居住型项目
案例代表： 亚美利亚海岛农庄 Armenia village 卡那帕利海滩度假村 Karnaphuli Beach
案例具体数据分析：产品及客户关系结构图；
亚美利亚海岛农庄Armenia village
亚美利亚海岛农庄
项目定位（开发目标）： 度假经营与居住置业相结合，主要为度 假经营，高尔夫等多种娱乐经营 项目规模： 占地900英亩（3.65平方公里） L 项目主体： 旅馆、度假公寓及别墅
Armenia village
美国
佛罗里达
杰克生维尔
亚美利亚海岛农庄
项目所在区位：
亚美利亚海岛农庄
项目所在区域概况： 美国佛罗里达州，杰克生维尔最北端30哩处的大西洋海岸（30 * 1.61约48.3公里）
Armenia village
土地使用计划
总密度：1.95建筑单元/英亩（共1755个） 停车空间：至少每个别墅单元2个停车位
Armenia village
亚美利亚海岛农庄
项目主要构成（70年代开发时计划数字）： 社区中心类： 活动中心 开放空间： 长达4哩的海滩 公园及野餐区 运动： 27洞的高尔夫球场：2座 海滩游泳池：1座 水上运动 19座网球场 自行车道、慢跑道 商业及购物：8个店铺组成的购物村 行政会议中心：1个 码头设备 其它：5间餐厅 560间独栋别墅 1190间居住单元的别墅公寓
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项目市场及客户群
亚美利亚海岛农庄
Armenia village
项目市场和客户
置业人群： 来自佛罗里达州、乔治亚州以及东北走廊各州和中西部地区的度假者 中高水准以上收入的专业人士 吸引全国的各类协会和公司团体等大型组织 的会议活动 置业动机： 旅游度假，会议度假、永久住家，退休养老，投资 度假村的需求市场： 散布各州，甚至远到欧洲其他国家
亚美利亚海岛农庄
Armenia village
整个度假村的所有权形态及买主的职业、收入与年龄： 度假村的不动产买主，大多是中高所得的阶层，年龄在40岁以上。 置业方式： 同时购买土地与别墅或公寓
亚美利亚海岛农庄
Armenia village
永久居民的期望
度假旅客的期望
先前游憩设施费用及其经营费用
经营制度（品质的维护）
开发小组
亚美利亚海岛农庄
开发模式
度假村的经营与游憩设施之建造，开始阶段由开发者赞助，再推动开发者最感兴趣的部分——土地买卖计划。 开发度假游憩区，必须将 永久居民的期望、度假旅客的期望； 先前游憩设施费用及其经营费用（未来不动产的不确定性）； 经营制度（品质的维护）； 等三种关系之间，谋求适当的平衡。 内部管理健全的开发小组非常重要
亚美利亚海岛农庄
地区开发成功经验借鉴
为了增进度假区会议设施的使用强度，亚美利亚农庄将原先供作开会人士使用的24间旅馆客房增加到100间左右。而其他同样供开会者住宿的小型公寓，则可以进行买卖和出租，以便获得更多的利润
Armenia village
亚美利亚海岛农庄
售价越高的别墅，越易于管理，但是却可能比中等价位出租时，减少了许多游客，同时也消减了许多度假设备上的需求量
应尽可能让别墅区接近该农庄最迷人的地点，如海滩或其他自然景观，其实人们在购买别墅时，并不太考虑该别墅是否有便利的附属设施，主要以自然景色为重点
Armenia village
从市场的反应可知，在维护严格的环境设施或保育标准上的支出，是极为正常合理的
亚美利亚海岛农庄
Armenia village
亚美利亚海岛农庄
亚美利亚岛的最初开发速度太快了，别墅之投资人急于出售。最早大量开发别墅造成度假村面临困境，之后进行了资产重组，投入大量资金建设游憩设施和服务设施取得了成功
地区开发成功经验借鉴
建议开发者最好先规划一个核心区，作为刚开始的活动场所，到市场状况真正普遍时，再扩大成“度假村”
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