西井地块 开发方向及规划设计思路建议报告
提纲
开发公司概况 西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算
公司概况——简介
北京实兴腾飞置业发展公司于 1992年8月经北京市城乡建设委员会批准组建， 是石景山区成立较早同时也是最大的国有房地产开发企业。公司目前已经成为以房地产开发投资与土地一级开发、物业与酒店经营管理、基础设施建设为三大主营业务领域的重要骨干企业。 公司成立以来已完成约210万平方米的建设任务。多次被评为石景山区利用外资先进单位、区百强企业、经济技术创新先进企事业、区重点企业、纳税信誉A级企业，并有多个项目被评为优质工程

公司概况——组织结构
董事会
办公室
人力资源部
财务部
工程一部
工程二部
预算部
副总经理
总经理
营销部
企划部
党群工作部
资产管理部
实兴金海物业
实兴信达公司
实兴建材公司
天泰兴业公司
鎏金置业公司
公司组织架构图
开发总面积
自1992年至今，公司共完成 开发任务 210万平方米
海特花园小区 杨庄北区居住区 杨庄危改小区 京九铁路搬迁住宅小区 等十几个项目；
项 目
开发总面积
开发的物业类型有住宅小区、高科技企业的工业厂房、饭店（如海特饭店）、写字楼（如在建的杨庄危改小区8号写字楼工程）、公寓（如大学生公寓）、底商等

公司概况——已开发项目
海特花园小区
北京海特饭店， 项目建设规模10000平方米，1993年开工，1994年竣工， 石景山区首家三星级酒店.
公司概况——已开发项目
杨庄北区居住区
西城忆树 项目建设规模57848平方米11月开工 5月竣工
公司概况——已开发项目
杨庄危改小区
金鼎23号住宅 项目建设规模25720平方米，3月开工， 7月竣工.
公司概况——已开发项目
京九铁路搬迁住宅小区
馨领域 项目建设规模113174平方米， 9月开工， 12月竣工.
公司概况——已开发项目
通过十几年的不懈努力，我公司多次被评为石景山区利用外资先进单位、区百强企业、经济技术创新先进企事业单位、区重点企业、纳税信誉A级企业，并有多个项目被评为优质工程。公司建设的海特花园小区还荣获了市政府颁发的“金牌居住宅区”光荣称号

荣誉证书
公司概况——公司荣誉
公司概况——西井项目开发背景
公司现拟开发中关村科技园区石景山园区西井地块项目有以下开发优势： 1、该地块由石景山园区管委会全权负责开发，将实行一二级联动开发，地块不用上市交易，减少开发中间环节，将大大加快开发进程。 2、开发任务得到石景山区政府大力支持。 3、区主管负责领导对该项目表示重点关注，要求该项目在08年底顺利启动

开发公司概况 西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算
提纲
项目定位前言
本项目作为一个具有产业发展使命与自身及区域特殊性的大体量项目，其开发思路决不能套用常规的地产开发，简单地追求经济利益的最大化，而必须从区情出发、从区域出发、从市场出发、从长远出发。 同时作为一个以产业园区定性的大体量项目，它又必须结合自身规模大、容积率高、商业面积大等本体特殊性，在立足于区域产业及园区规划发展的同时，必须有所突破，寻找一条具有差异化、特色化、兼容性，并能够持续发展的定位之路

对于项目及市场的判断
项目本体 区域发展 竞争环境 客群需求
其定位应最大限度的做到客群兼容、有特色、将市场风险降至最低 立足区域发展、寻找定位的突破点 借鉴、规避、以差异化、特色化求生存 针对目标客群需求开发相应产品
规模大、容积率高、商业面积大 态势良好、结构不合理 竞争激烈 客群需求多样化
开发定位方向——定位原则
怎样是达到了价值最大化？
价值最大化≠收益最大化
价值最大化=
社会效益最大化的体现
企业形象最大化的树立
多方利益最大化的权衡
经济利润最大化的实现
……
开发定位方向——定位原则
促进区域经济
促进产业发展
提高财政税收
解决职工就业
开发定位方向——定位原则
常规 产品
附加值1
借势策略
借势—— 政府CRD整体规划； 中关村石景山园区规划及政策； 整合各种优势资源； 适应石景山产业发展
关于借势、突破原则
附加值1
突破策略
突破—— 突破常规化定位、同质化定位， 在资源重新整合基础上进行定位创新 打造具有特色性、引领性、前瞻性的差异化、集约型、发展型的产业基地
开发定位方向——定位思路
文化创意产业、数码娱乐产业、电子高新技术产业等无论是在全北京还是在石景山均已存在明显的同质化现象，竞争激烈
本项目32万平米大体量、3.5容积率，决定其将是一个高密度产品、将是一个多元化、综合型产品、适合中小型、发展型、服务型企业
外部因素
内部因素
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