众 正 地 产 策 划 HONEST REAL ESTATE 用心创造价值 英泰置业曲江项目产品定位方案 众正地产策划 二〇〇八年七月 核心问题： ——项目面临怎样的市场环境？ ——项目自身禀赋如何？ ——我们的客户在哪里？ ——应对市场需求，我们需要做怎样的产品？ ——项目选择怎样的入市时机？ 第一部分 市场分析 ——项目面临怎样的市场环境？ 市场分析 政策分析： 金融政策：控制流动性成为主要方向 目前，控制流动性泛滥是金融政策的一个主要方向，从去年到今年的多次加息、提升存款准备金率等都是控制流动性的具体体现，大量的资金在金融政策的导向下，在银行、股市、楼市中游走。税收政策：税收管理力度正在加大 房地产欧亿·体育（中国）有限公司依然是税收监管的重点，同时，政府正在加快推进物业税政策出台，主要针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。 土地政策：保障性用地放大供应 08年，国家继续严格落实土地管理和耕地保护责任制、严格实行问责制等。土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。政策执行：区域政策执行相对温和 以西安的城市化进程来看，房地产仍是区域发展的重要支撑，并与地方政府有着一定的利益关联，政策的执行方面相对较为宽松 房地产宏观调控正在从土地、金融、税收三方面进一步深化，并着力贯彻执行 市场分析 西安国民生产总值和全国平均水平比较： 西安市固定资产投资增长速度与全国平均水平比较： 西安市的国民生产总值高于全国的平均水平，整体平均速度高于全国的平均速度。预示西安的经济基础力量会坚实而稳固地发展 经济分析： 市场分析 西安市人均可支配收入和居民储蓄存款余额研究 城市居民储蓄存款余额及增长率研究 西安居民购买力的累积较好，居民储蓄率增长高于人均可支配收入，说明在财富增加过程，消费没有完全释放。研判未来3年内的购房需求积累释放仍会持续稳定的增长 市场分析 欧亿·体育（中国）有限公司市场分析： 1—5月份由于住宅成交面积下降总量比较大，导致物业成交面积总体下降6.9%。5月份后期，由于宏观市场走势以及地震等突发事件的影响，西安市房屋销售价格出现小幅回落 1—5月份西安市房地产成交数据对比 1—5月份与同期成交面积对比 市场分析 07年，西安市商品房销售面积923万平方米，销售套数87960套，成交金额346亿元。西安地产市场迎来品牌企业为主体的规模化开发时期。 08年，由于宏观政策以及地震的影响，致使相当数量的消费者将购房计划推后，短期内观望氛围浓郁。但基于经济发展和城市化进程判断，中长期市场将稳步发展。 基于宏观调控的进一步落实，住宅物业的投资性购买比例将会进一步降低，而城市发展进程和城市人口的居住需求将确保自住型购买的稳定增长。 后市品牌公信力好的项目和建筑质量出众的楼盘将受到市场关注，具备相关卖点的项目将会在市场上逐步涌现，部分先行者将在一定程度上占领市场先机 小结: 市场分析 第二部分 项目分析 ——项目自身禀赋如何？ 项目地块概况 项目分析 项目分析 项目周边及道路概况 项目分析 地块基本评述 南北长260米，东西长约190米。地块高低落差约10米，呈中间高南北低的地貌特征； 位于航天科技产业园内，北眺曲江CBD，距绕城高速300米。东侧紧邻雁塔南路，与曲江民俗园隔路相望。项目以南为西延公司家属院，西侧为规划路； 周边交通便利，雁塔南路路况良好，距大雁塔5分钟车程； 项目周边多为待开发住宅小区，无工业企业，生活配套不完善，目前仍处于建设初期，预计半年到一年内进入区域开发的高峰期 项目分析 点、线、面结合，分析项目地块价值及其所在区域发展特征 了解其各自的特点和目前发展阶段，将为确定项目的发展方向提供基础依据 项目分析 雁塔南路带来的通达性，使项目有机会获取曲江的递延价值；从产业布局和发展阶段来看，曲江多以旅游、生活配套为主，房地产是其重点发展的产业之一，而航天产业园则着重于航天高科技技术，与地产发展的关联较少。综合判断，项目应以曲江为依托点进行市场、产品对比和项目开发 以怎样的依托点挖掘地块价值？ 项目分析 曲江片区概况 曲江新区是西安市城市中心区的重要组成部分。 数年以来，曲江一直着力打造西部第一文化品牌，在发展的过程中将文化融入地产业，并借此盘活曲江新区的经济，使曲江成为西安文化、地产、旅游第一品牌 项目分析 项目分析 区域项目分析——开发团队 分析：区域开发逐步呈现出外来化，品牌化特征 项目分析 区域项目分析——经济技术比较 分析： 低密度、高绿化 曲江区域内项目的绿化率均在40%以上，加之曲江新区较高的绿化面积，便形成了曲江“大绿”的特点。受到区域规划的限制，区域内项目的建筑密度多在20％——30%左右，较低的建筑密度营造了较为舒适的生活空间 项目分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看