旅游小镇研究暨四大旅游城市调研报告
专题研究之
1：旅游地产的发展
概念解释
发展回顾
业态关系
一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。 在我国，比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。 更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产

概念解释
旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式

从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的旅游商务、商业、居住、度假等地产模式

1、旅游房地产的起源 旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让

发展回顾
2、我国旅游房地产 我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。 21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多有旅游商务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产等。各地结合不同类别的景观资源，打造不同类别的旅游地产

旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：
此为，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产

从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态： 世界性休闲地产——休闲新城； 全国性休闲地产——度假区/村； 区域性休闲地产——主题休闲城区

目前,我国旅游休闲地产形成几大版块格局：
旅游房地产具备欧亿·体育（中国）有限公司两大特征，四个要素——
特 征 描 述
养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合
不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。 如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升

房地产开发与配套服务软硬兼施
除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。 旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用

旅游地产开发要结合地方产业因素，依托资源条件，有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节

四个要素
产业要素
资源要素
功能要素
营销要素
旅游业
房地产业
紧密联系相互依托
可利用地产
旅游资源
利益因子
家生活延伸
产权
时权
投资者
休闲消费者
第一居所、第二居所……
旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、欧亿·体育（中国）有限公司发展、政府支持及交通辐射范围决定

1、从市场需求来看，旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。 2、从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个欧亿·体育（中国）有限公司逐步融合的需要。 3、从政府管制来看，旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素。 4、从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件

业态关系
高度人性化 人本主义思想是旅游地产的核心价值观。倡导心情的释放与自然属性的回归。用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张

规划上更多功能 从单一居住带休闲。赋予住宅的旅游性、休闲性，使业主的生活更加丰富多彩。使住宅成为多功能的生活载体

较高的附加值 成为政府的形象工程和主要窗口工程。体现一座城市的鲜明属性和文化特色。发展前景和市场预期非常看好

提供“观光—休闲—购物—居住”的需求便利。
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