八十步海寓营销执行方案
中原地产事业六部 5-21日
—— 中原创造了一个又一个的辉煌 万科红 合正汇一城 星河时代 中海康城 全球候鸟度假地下一站 八十步海寓——最值得期待的楼盘
，我们目标是：实现10亿销售额
如何实现，如何成就， 我们将重审市场，重审客户，重审产品， 寻找价值突破点， 实现利润最大化
市场分析
产品分析
客户分析
核心营销策略
营销执行铺排
思路回顾
PART.1
PART.2
PART.3
PART.5
PART.6
PART.7
整体框架
我们在哪？
客户在哪？
我们是什么？
我们怎么卖？
我们怎么推广？
市场分析
Part 1
我们在哪？
省“世” 比“势” 看“市”
省 “世”来到这里，西班牙太阳海岸，这里有着最洁白的沙滩，有着最纯粹的西班牙建筑，同样也能享受到西班牙的狂野与休闲
拥有世界知名的太阳海岸（CostadelSol）
“太阳海岸”全长161公里。二十世纪五十年代，欧洲一部份上流社会人士来到西班牙马拉加“太阳海岸Costa del sol”，开辟了一个新的活动舞台。到了七十年代，随着欧洲度假热潮的掀起和发展，太阳海岸更是名声大振，从而成为举世闻名的旅游目的

二十世纪最著名的艺术大师巴勃罗鲁伊斯毕加索就出生在马拉加市
这里是欧洲上流人群的聚集地 这里有望海别墅，悬崖古堡 这里有充满活力的西班牙小镇 这里有少数人拥有的运动码头
马拉加位于地中海北部海湾
地中海—北部海湾
新西兰霍克湾区
马来西亚。Burau湾
澳大利亚。Noosa湾
香港。浅水湾
日本。东京湾
波斯湾（迪拜岛）
美国长岛
深圳。大鹏湾
八十步.海寓，我们在世界的另一端
同属世界级海湾
美国比弗利山庄
这里有着同样的沙滩， 这里有着同样的城堡， 这里也有着同样的小镇愿望湖以南属于度假的胜地 愿望湖以北，住着这个城市最神秘的阶层
深圳.大梅沙
他拥有这个城市真正的沙滩，他拥有这个城市唯一的海拔高度，他是这个城市豪宅的标杆，是真正的世界海湾

他是这个城市的豪宅标杆
华侨城: 豪宅区名片
后海湾: 开发中豪宅区
红树林: 成熟豪宅区
大梅沙: 豪宅区标杆
这里有什么
3、来到这里，不只是为了休闲、度假、养老 而是成就深圳与世界同步的生活方式和文化内涵的制高点

2、不只是“国际滨海度假旅游胜地”， 而是代表深圳比肩国际滨海都市的坐标；
1、不只是豪宅群， 而是代表深圳最顶端的滨海豪宅区；
区域赋予了我们傲人的高度
比 “势”同在一个城市其他湾区的同类产品是怎样的状况
湾区公寓，价格高于其他片区公寓产品，一手走量快，二手惜售放盘少
兰溪谷公寓
太古城南区公寓
中信红树湾果岭国际公寓
葵花公寓
万科东海岸公寓
城市同属湾区公寓产品对比
物业对比，我们有着更为傲人的区域优势，同时我们的低层公寓群占据市场绝对稀缺，若能在现场展示、会所及其他附加值打造上倾力，必将具备更强竞争力！
看 “市”区域楼市对本项目有何影响？
区域市场——片区二级市场
片区二级市场主要以豪宅别墅供应为主，消化速度一般，同时政策对豪宅物业有比较大的影响，未来豪宅供应短缺
大梅沙区域市场——一手成交情况
大梅沙区域市场——一手供应情况
片区二级市场将推出物业除本项目外都是顶级别墅物业，本项目具备一定的稀缺优势

优品艺墅 1.14-1.4万
海语东园 1.16-1.56万
云顶天海 1.1-1.57万
心海伽蓝 1.6-2.2万
泊岸雅苑 1.4-2.1万
海世界公寓 1.79-4.5万
湖心岛公寓 1.4-2万
水云间 1.3-1.37万
倚天阁 2.2-3.3万
万科东海岸 1.5-4.8万
成交楼盘较集中，四个楼盘成交占整个市场的75% 客户成交因素：海景、品牌、社区、配套、入住率
海怡轩 1.5-1.64万
区域市场——片区三级市场成交单价分布
成交主力单价区间为1.2-1.8万，占比47% ＞ 2.5万单价成交的为： 东海岸大平面+海世界高楼层高赠送单位 看海的单位成交单价在2万以上，不能看海的单价在1.6万以下 湖心岛看湖单位为1.8-2.2万，不能看湖的1.4-1.6万成交面积分布
＜ 89 ㎡的成交95套，占61%，其中主要集中在50-79㎡，占比47.5% 150 ㎡以上单位88%集中于万科东海岸（大社区、离海距离适中、适宜自住）
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成交总价分布
成交总价集中在50-140万，占比42.5%，据介绍超过200万后成交状况不佳＞ 300万成交单位为：天琴湾天麓+东海岸+泊岸（1套、140 ㎡单价2.14万）+心海迦蓝（1套、138.77 ㎡单价2.2万）
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