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城市经济发展可行性
大连位于中国东北的最南端，是环渤海经济圈和东北经济圈交汇之处受环两大经
济腹地的辐射，作为振兴东北的重要阵地，发展前景良好；
大连市的经济始终保持着较快的发展势头，人均GDP以超过7000美元的水平，
其城市房地产市场已经进入了快速稳定发展时期；
与其他同类城市拓展不同，大连市是在市区配套已经成熟以后再进行外围区域拓
展，可以看出预测大连市未来土地供应将出现两极分化现象，市区土地供应将紧3城市经济发展可行性
房地产市场可行性
特定物业市场可行性
项目自身开发可行性 项目投资可行性通过四个方面的可行性研究来验证项目的投资可行性
2008-6-10 中信资本—大连项目可行性研究报告
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缩，而外围郊区土地将放量；
产业规划、交通规划完善以及城市环境的改善不仅能提高当地居民的意愿，而且
能导入外来购房群体，这个有助于房地产客户需求范围的放大；
产业的升级、利用外资额度不断放大，居民生活水平不断提高，对于房地产市场
价格提升具有一定的促进作用，一方面导入的群体购买力较强，另一方面则是提
高了本地购房者的价格承受能力
房地产整体市场可行性
就政府用地规划而言，根据“十一五”规划，大连市在规划期内总住房用地动态
供应量保持在1300－1400万平方米之间，值得注意的是，改善性住房的用地规
划比重有所提高，2008年-2010年的比重将达到25.3%；
从土地购置情况来看，由于2006、2007年土地供应稍显过猛，根据“十一五”
的用地规划总量，预计在未来三年大连市的住宅用途土地年均出让面积仅在200
万平方米左右，土地供应将趋紧，并且土地购置成本将明显提高；从土地成交区
域可以看出，未来市中心的高档住宅供应出现明显短缺；
2006、2007年大连市商品房新开工量明显放大，根据房地产开发周期规律，一
般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5年之间，预计在2008-2010年三年间商品
房将出现集中供应状况；
2007年大连市商品房销售面积明显放量，达到828万平方米，主要受当年商品
房竣工面积及前年房地产新开工量（期房预售制度推前了商品房的上市时间）的
影响而引起的，也可以看出大连市房地产市场的刚性需求依旧较为旺盛；
2007年大连市商品房价格为5568元/平方米，同比2006年上涨23%，上涨幅度
明显。价格快速上涨一方面归功于全国房地产整体大势向好，其他城市出现不同
程度的涨幅，同时也可以看出大连房地产市场还没出现明显的结构性调整，外围
区域房地产市场时代即将来临，市中心房地产价值优势逐渐凸显
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高档住宅市场可行性
大连的高档住宅集中分布于以下几个板块：台山板块、星海湾板块、CBD板块、
长春路板块、中南路板块、东港板块；
2008年，大连高档项目明显供应放量，一方面是大连住宅整体品质有所上升，高
档住宅比例增加；另一方面开发企业对于大连高档住宅市场的发展前景持乐观态
度，加速供应放量所致；
2007年度的高档住宅的需求量一直居高不下，总体走势震荡上扬。全年销售套数
为5524套，总销售面积为66.5万平方米，月均销售457套。与2007年月均供
应量相比，大连的高档住宅呈现明显的供不应求态势；
2007年是大连高档住宅市场高速发展的一年，年度高档住宅成交均价为10650
元/平方米，而2007年年末高档住宅价格较年初上涨26.5%。而2008年1季度，
大连高档住宅市场成交均价为11500平方米，较去年同期上涨17.7%，而随着整
体市场逐渐回暖，高档住宅价格还有进一步上升的空间；
高档购房客户以东北三省的高收入群体为主导，辅以部分大连外资企业的高管群
体和在大连工作生活的韩日等外籍人士
酒店式公寓市场可行性
目前大连的酒店式公寓主要集中在以下四大板块，即天津街及民主广场板块、青
泥洼及辐射板块、三八广场及港湾桥板块、星海湾板块，另外在西安路附近还有
零星分布；
目前大连市酒店式公寓市场仍未成熟，从市场的供求关系来看，大连市酒店式公
寓市场明显处于供不应求的态势中；
由于市场上酒店式公寓供应量较少，因此价格受个案影响明显，价格走势波动较
大。根据对个案的跟踪，市中心酒店式公寓的价格在15000-18000元/平方米之
间；
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