2012年3月21日，我方项目主创人员会同基业控股公司林经理赴项目实地勘察。经过实地勘察及双方的初步交流，我们对项目的基本情况及开发商的目标意图理解如下： 基本情况： 本地块规划用地面积293亩（实际可用地面积约220亩，其中约70亩为代建绿化用地）。地块1为综合用地用途，地上容积率为3，根据现有的方案设计，住宅总建筑面积约118400㎡；酒店总建筑面积约35900㎡。地块2为工业用地，约126亩，地上容积率为1.52，工业用房规划总建筑面积约133380㎡。 重庆基业控股公司已经取得上述地块的出让土地使用权。 开发商目标： 项目具有绝佳的区位优势，并且，根据该地块修建性详规要求，本项目将建设五星级酒店一座。开发商将本项目的住宅部分定位于璧山区的高级公寓。同时在2号工业用地地块上，还规划有5万㎡集中式市场，定位于未来的区域配套商业中心。 本次提案的重点： 对本项目现有修建性详规进一步优化、细化。 对2号工业用地地块的平面布局、建筑形态、业态规划及经营管理等项目定位问题提出方向性专业意见。 前言 目录 位置/四至 控规指标 区域配套 地块SWOT分析 地块条件研究 重庆主城 大学城 璧山 璧山老城 本案 工 业 园 区 行政、文化、教育、医疗 本案地块 工 业 大 道 东 林 大 道 观音塘湿地公园 鞋 都项目位于重庆绿岛新区内，绿岛新区核心区位于璧城建成区以西，毛莱山以，北至成渝高速复线，南至璧城边界，远景控制面积22平方公里，近期规划面积13.15平方公里。（璧城建成区10平方公里，工业园区约20平方公里，包括6平方公里的西永微电园）。 该项目位于东林大道旁，与观音塘湿地公园相邻，占地约293亩工业园的南部，周边有璧山政府打造第一个湿地公园，观音塘湿地公园，占地面积623亩。和一些房地产项目，工业厂房，鞋工业区，绿岛新区公共服务中心以及璧山检察院，璧山艺术中心 ，璧山中学及璧山县人民医院 ———— 地块位置及空间关系 ———地块四至及现状东林大道（东） 斗十千溯园 观音塘湿地公园 工业大道、相邻工业厂房（北） 在建横向道路（南） 在建纵向道路（西） 地块条件研究 ———— 控规指标基地规划用地面积 单位：平方米 其中地块1中酒店（2#）建设用地 面积为9236.36平米，占总建设用 地面积的6.81% 未含防护绿化用地446625.98 地块条件研究 ———— 周边配套环境 公共交通 市政配套 生活配套 由于工业园区目前正处于建设前期，周边生活配套尚不完善。与鞋都有一河之隔，与壁城老商业中心距离更远。商业配套较弱，这却恰是本项目定位区域商业中心的机会点 工业大道自地块背面横切，串联湿地公园、鞋都；东林大道自地块东面纵贯，联通绿岛新区核心区、壁城老区。西面与南面还有道路在建。本地块地处工业园区，交通规划四通八道，可通达性极强。只是由于工业园区的项目都在建设中，所以公交配套暂时还不完善 区域内市政休闲健身配套较为集中，如岛新区公共服务中心广场，观音塘湿地公园，璧山中学，艺术中心，检察院等 地块条件研究———— 地块SWOT分析 总体而言： 最大的优势在于片区良好的发展前景；最大的劣势为片区配套尚不完善 地块条件研究———— 地块总体印象 地块条件研究住宅： 自身资源——百亩以上占地面积，毗邻行政中心、湿地公园 区域环境—— 虽地处工业园区，区域内无工业污染 中期规划——项目区域将是璧山南部新城的居住中心、行政中心 工业、专业市场： 自身资源——百亩以上占地面积 “工业强区”城市定好 “工业新区”区域定位 “西永产业园”规划衔接带 具备建造大型高级社区/城市公寓的禀赋 具备建造大型产业园区、大型专业市场的基础 目录 宏观背景 区域住宅市场概况 区域商业市场概况 区域办公楼市场概况 区域工业用房市场概况 区域竞争项目概况 ———— 宏观背景（政策） 一 总体宏观调控基调不变，允许地方根据实际情况进行适度微调。 “三限”政策依然执行。“限价”可以应对，“限购”重庆未执行，但“限贷”严重遏制投资、投机需求。 货币政策继续稳健，流动性略微宽松，未来持续松动的可能较大。购房按揭贷款难度降低，引动压抑已久的需求释放。 信贷向普通商品房开发倾斜。继续实施“差别化住房信贷政策”，打压投资、投机需求，保护刚需。2012年民生建设是主基调，预计差别化住房信贷政策会贯穿2012全年。 房产税试点城市扩大，重庆房产税模式已趋成熟，加大对住房的持有成本。 加大中低价位普通住宅用地的供应，严控低密度住宅土地供应。普通住宅竞争愈发激烈。 大量开建保障房。重庆公租房品质不低，对普通商品房市场形成较大冲击。 预售标准自3月1日起调整为建筑主体完工1/2以上 市场环境研究 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看