力压万科 领跑长阳 金地朗悦项目营销策划思路沟通
谨呈：金地集团
金网络策划中心 2011.7.15
沟通思路
一、区域市场简析2011年上半年房山区市场供销售情况
2011年1-6月市场供应量
2011年1-6月市场成交量
2011年1-6月市场存量
一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目市场表现
2011年1-6月房山腹地重点项目销售量）
一、区域市场简析 2011年上半年房山腹地重点项目价格走势
2011年首先受政策影响，3-4月份普遍出现一定程度的跌幅，市场成交均价由1.5-1.7万元/平米滑落至1.6万元/平米以内； 至5月起，市场观望情绪转好，成交均价逐步回升，至7月份达到1.6-1.8万元/平米价格水平

一、区域市场简析 2011年上半年房山腹地重点项目市场表现
销售主力产品对比
1.万科长阳半岛
2.芭蕾雨
一、区域市场简析 2011年上半年房山腹地重点项目市场表现
销售主力产品对比
3、中铁长阳国际城
一、区域市场简析 2011年上半年房山腹地重点项目市场表现
销售主力产品对比
4、绿地新都会
一、区域市场简析 2011年上半年房山腹地重点项目市场表现
销售主力产品对比
一、区域市场简析市场小结：
“潜在价值” 开始转变为“现实价值”—— 在众多利好因素的全面推动下，房山区域在2011年快速发展，吸引市场的高度关注，吸纳市区刚需客群进入，月度成交量多次进入北京市前三名，对北京住宅市场总量的拉动作用非常明显，已经成为新的市场热点区域，原有价值洼地逐步呈现被市场倾土快速填平之势。 同质化严重，竞争激烈—— 2011年房山区域是北京市成交的热点区域，其中尤以长阳板块竞争最为激励。长阳半岛、芭蕾雨综合品质较高且离轨道交通较近，在销售价格和销售量上均保持着领先地位，截止2011年7月长阳半岛精装修均价为：17000元/平米，芭蕾雨毛坯房均价16500元/平米；绿地新都会由于离城铁站较远，在销售价格和销售量上表现一般，目前国际花都精装修均价16000元/平米

区域发展总体意向：房山在未来1-2年内必将成为北京居住的新热点区域，从而引领城市郊区化居住的新潮流

房山区具有崛起的基础条件：优势区位、便捷交通、近城距离、城市绿肺 优势区位、山水文化名城、产业新城； 距离城市中心仅有20公里优势区位及高速交通体系；
房山区正面临崛起的绝佳时机：轨道交通、CSD概念 贯穿房山南北的房山轨道开通在即； 极富特色的CSD规划题材已成为关注焦点；
二、市场定位——价值分析 1、区域价值：房山崛起，志在必行
长阳西站板块
长阳西站板块： 总共1-6号地，其中1-2号地为奥莱项目； 1-6号地总建筑规模在137万平米； 除奥莱的11万平米商业外，3-6号地尚有7万平米教育配套及1万平米商业配套； 居住用地的平均容积率为1.8

长阳起步区板块： 共1-9号地，已经成交地块总建筑规模约在232.6万平米，其中居住总建筑规模在190万平米左右； 万科已经成为区域规模上绝对领袖的百万级大盘； 居住用地的平均容积率为2.0左右，限高45-80米之间

预计未来2年CSD核心区，即长阳起步区及长阳西站板块居住总规模供应将达280万平米左右

2、发展潜力：长阳，未来超大型的居住城邦
3、交通价值： 城际轨道及立体化公路带来区域板块价值提升
从2008年起2010年12月,用3年时间通过城市 轻轨及地铁九号线线将北京与房山紧密连接 起来将极大缩短房山到北京的交通距离，对 沿线地区经济发展起到了推进和促进作用

北京到房山线轻轨线，全长24千米，高架站9个，地下站2个

良乡
“五横四纵”的立体化交通网络四通八达，满足自驾车出行，半小时即可到市区六里桥。 五横：京良路、长杨路、多宝路、良乡东路、南六环 四纵：京港澳高速（京石高速）、京深路、长于路、长周路
京港澳高速
良乡东路
长扬路
京良路
轨道交通带来房价的快速增长： 根据我司09年的专题研究发现，北京十三号线及八通线在地铁开通前后房价均有明显增幅，按照当时的售价水平，增幅平均在15%左右； 房价的增长往往在开工阶段就开始出现，到开通时达到最高峰，开通两年后增值逐渐消失

区域地铁开通前后的置业人群变化
3、交通价值： 轨道交通带动—房价快速增长，居住品质升级
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