绿景NEO企业大道 Tower C价格报告 世联地产 2009年5月22日 目标的理解 Our target Tower C 目标理解： Tower C全年销售率目标： 今年年底之前实现90%以上销售率 叫好：开盘热销，持续热卖 叫座：快速回款，规避后续竞争 定价背景：市场 The market 09年第1季度，深圳住宅市场量升价跌，市场活跃，写字楼市场的回暖仍未呈现 受到一系列利好政策和刚性需求释放的支撑，住宅市场表现活跃，成交量攀升；市场价格稳中有一定回落； 09年第一季度，虽然住宅市场一片火热，但写字楼市场本身的政策限制松动有限，且与经济的发展相关，表现出与住宅不同的趋势，成交量环比出现下降，而价格出现微扬； 09年第一季度成交量环比下降16.36%，同比下降23.69%；成交均价环比上涨3.64%，同比下降8.93% 市场结论1： 市场阶段判断 2009年1-5月，写字楼市场出现好转迹象，但仍维持低位运行 春节前后写字楼销售淡季造成量跌 上半年单个项目月均销售量1542平米 下半年单个项目月均销售量1276平 5个月单个项目月均销售量1427平米 2009年 2008年 《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止 2009年1月1日，工商、农业、中国、建设四大行出台关于存量房贷优惠政策 广东省政府于3月3日出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》 理性看市场，写字楼的信贷和“限外令”尚未放开，外资需求得不到有效释放 广东省3月3日15条新政于4月26日起在深圳落地执行 市场结论2： 市场的姿态 宽松的房地产税收政策、信贷政策和“限外令”的解除，对于住宅市场的回暖起到了很大的推动作用；而写字楼产品持续从严的信贷政策和“限外令”的继续执行，写字楼市场的政策利好尚不明朗，必须理性看待市场； 2009.1 2009.2 2009.3 2009.4 2009.5 2009.6 09年深圳写字楼市场将迎来供应的井喷，竞争加剧 市场结论3： 不容忽视的因素 前期市场的不确定性，使得大量写字楼项目延期推至09年，同时部分原本整栋租赁的项目也改为销售，这都给09的市场供应带来了相当大的压力； 09年深圳写字楼市场将有历年市场最大的供应量，极大的加剧了市场竞争，压缩了市场价格的上行空间 当期市场，投资客急剧增加，成为项目的重要机会点 市场结论4： 客群发生的变化 客户置业目的对比分析： 目前，投资客大量进场，而这部分客户的市场区域选择范围更广，价格敏感度更高，通过合理价格和投资价值抓住投资客成为项目的发力点 投资兼自用 完全投资 市场结论4： 客群发生的变化 08年后，写字楼客户对价格、首付、放贷情况、开发商品牌等敏感度提升 写字楼成交客户关注点分析： 除传统的产品因素关注点外，近期，深圳写字楼客户选择物业档次更加客观和理性。在购买写字楼项目开发商品牌、硬件配置、实用率等敏感度有所提升。同时由于自用客户比例增加，对于交易价格的直接关注，导致对投资回报率关注因素比例有所下降。伴随金融政策的不断调整，首付及银行贷款问题成为客户的关注重点 抓住信贷暂时宽松的机会点，尽快出货； 提前与各家银行充分沟通，按揭环节充分给予客户优惠 价格制定上策略前置，充分考虑未来竞争； 加快项目发售前期出货速度 准确把握投资客户价格敏感点； 在客户关注首付及信贷问题上，能够给予最大优惠； 在项目品质及服务上，充分让客户感知卓越的知名品牌优势 政策和信贷环境： 09年写字楼市场未见回暖，却供应井喷： 写字楼客户变化：投资客增多、关注首付，信贷问题、开发商品牌 市场状况总结及关键启发： 定价背景：竞争 Our competitors 09年深圳写字楼集中下半年推出，激烈竞争集中在中心西区 2009年 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 2010年 三季度 四季度 卓越世纪中心，预计2009.5底入市，办公面积100000平米 鼎丰大厦，预计2009.10面市，办公面积18976平米 大中华国际金融中心，预计2009.6入市，办公面积44638平米 中央西谷大厦，预计2009.7入市，办公面积37500平米 鸿隆世纪广场，预计09.6入市，办公面积60000平米 东海商务中心，预计2009.8入市，办公面积99500平米 创建大厦，预计2009.8入市，办公面积26250平米 汉京大厦，预计2009.8入市，办公面积30000平米 数码大厦，预计2009.7入市，办公面积49860平米 港湾创业大厦，预计2009.8入市，办公面积26379平米 国际西岸大厦，预计2009.8入市，办公面积25000平米 万骏经贸大厦，预计2009.9入市，办公面积20600平米 龙光大厦，预计2009.9入市，办公面积43770平米 罗湖区 中心西区 南山区 宝安区 中心区 中航城，预计2009.12入市，办公面积140192平米 华强北14万 09年写字楼市场供应呈多点开花局面，各个区域均有项目面市，各区域内部和之间对于客户争夺更为激烈；推出项目多集中于下半年面市销售，而项目大多有09年的预期销售目标，销售时间的集中进一步加剧了市场竞争； 根据客户来源、入市时间和产品类型接近，卓越世纪中心与大中华国际金融中心为重点竞争项目 25.3万平米 天利中央广场（二期），办公面积61800平米 14.5万平米 8万平米 16.8万平米 9万平米 项目主销期 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看