商之都·城市广场·1#楼定位报告
目录： 1.本体研究 2.市场解析 3.公寓定位 4.销售策略
本体研究
商之都池州站 品牌前行过程中的市场挑战
关键词： 公寓、市场、定位、策略、突破
针对商之都·城市华庭1#楼本体分析： 商业部分将成为红街商业街的一部分，且为一二层联体沿街商铺，优势明显，去化较易； 住宅部分共464套，其中16套二房，448套一房，可以看出，1#楼的去化难点暨解决重点在于448套面积约为40平方米的一房公寓。 接下来，研究1#楼的解决方向

1#楼本体分析
1#楼本体分析
一房区域；单层28套， 南向17套，北向11套；
二房区域；单层北向1套
市场解析
从1#楼的属性出发，由物业类型划分定位方向：公寓（住宅）和写字楼二个方向；其中住宅按使用功能可分为商务公寓和住宅公寓；在可行性的定位面前，如何选择？我们回归市场对于个案进行研判
公寓衍生划分
写字楼市场——红森国际大厦
写字楼市场——万博国际大厦
目前市场在售真正意义上的写字楼只有红森大厦，在缺乏市场绝对竞品环境下了，销售速率依然较慢； 主要因为写字楼的回报高于住宅，因此价格比同等地段同质产品（高层）住宅价格略高； 红森大厦交通便利，商务氛围浓郁，建筑上采用的核心筒结构使得房率提高，地下车库可直达顶层提升了商务配套。同时作为池州首家4A级智能化办公场所，红森大厦得到了中高档企业的青睐； 万博国际大厦体量小，配套较弱，依靠地段优势及外部商务氛围，通过价格优势完成快速销售

写字楼市场研究对比
写字楼市场发展研判
受城市发展阶段和产业结构的影响，池州缺乏支柱型产业及一线企业品牌对于写字楼市场的支撑，市场成熟还需要相当长时间的培育； 承载皖江城市带战略发展的江南产业集中区落户池州梅龙，各企业办公地点大部分会选择在产业集中区现场，未能促成池州写字楼市场的曙光提前到来

写字楼后续市场研判
在，池州写字楼市场将迎来新一波的强势竞争，约12.4万方的写字楼将扎堆入市，针对池州写字楼市场不成熟的现状，后续写字楼市场竞争将十分激烈

写字楼市场研究结论
写字楼市场
办公市场开始起步，受城市发展阶段和产业结构的影响，市场成熟还需要相当长时期的培育； 办公价格对比同区域普通住宅，单价稍高，但去化速度较慢，操作更复杂； 纯粹意义写字楼对硬性配套的需求，直接导致投资成本增加 写字楼市场未经深度整合，后续市场竞争压力较大；
1#楼作纯写字楼，投资成本将增加，同时还得面对后续销售压力大，操作复杂的困境。同时1#楼配套上存在车位无法解决的硬性问题； 所以建议1#楼不做写字楼定位
住宅公寓——丽阳兰庭
住宅公寓——池州香港城
整体住宅公寓市场需求较低，自住型公寓的购买需求主要为三点:1.子女学区考虑；2.老年人养老；3.单身公寓过渡性用房 在售住宅公寓价格都略低于同区域其他物业价格； 以小户型住宅为推广口径的丽阳兰庭销售速率较慢，兼容投资概念的池州香港城销售速率较快

住宅公寓市场研究对比
由于池州城市较小，外来人口较少，纯住宅公寓的市场需求较小，销售速度缓慢； 单一住宅公寓推广层面受限于实际需求引起的市场关注度较小； 现阶段住宅公寓仍以投资和自住为主，且投资比例远远大于自住比例； 学区概念逐步升温，投资小公寓买学区开始被市场接受 居住用途中，给老人养老所用的比例的逐步升高
住宅公寓市场需求较小，溢价率较低，销售速率较低；1#楼464套公寓的总体体量较大，不适宜定位为单一住宅公寓进行推广
住宅公寓市场研究结论
住宅公寓市场
商务公寓——金汇广场
商务公寓——长江大厦
决定商务公寓价值的核心因素是投资回报、以及有地段及发展前景； 具备形象昭示性、基本商务功能的商务公寓受众客户最为广泛； 商务公寓多位于市中心，凭借地段优势溢价程度较高，同时由于良好发展前景及投资回报得到市场的广泛认可

商务公寓市场研究对比
近市中心及商业街区的公寓具备投资价值，出租率和租金水平较高，回报可观； 去化情况良好，价格高于同等地段住宅约300-500元/㎡； 由于面积控制合理，总价较低，购买门槛较低受到市场追捧。 可自住也可租赁的多重选择，保证了商务公寓销售速率
商务公寓产品相比同区位住宅，价格溢价空间高、去化快。后期可观的出租率与回报率是市场追捧的源动力。基于商之都良好的发展前景，1#楼公寓定位为商务公寓较为适宜

商务公寓市场研究结论
商务公寓市场
池州公寓市场产品较少， 前期市场对于“公寓”概念挖掘不够； 整体市场拥有巨大潜力； 商务公寓在市场中更具备竞争力

整体公寓市场总结
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