中国商业地产 产业结构分析 产业结构分析 产业结构分析 商业地产是“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。 年开始火红，主要缘于： 一是宏观经济企稳将带动市场走出低谷； 二是商住倒挂，商业地产价值相对低估； 三是政策调控对商业地产相对安全，反而会受益于内外需刺激政策； 四是REITs 即将出台和保险资金入市将加速商业地产发展 全球商业地产规模对比 全球商业地产规模对比 1、按照开发形式进行分类 （1）.商业街商铺; （2）.市场类商铺 ; （3）.社区商铺 ; （4）.住宅底层商铺; （5）.百货商场、购物中心商铺; （6）.商务楼、写字楼商铺; （7）.交通设施商铺 商业地产基本分类 2、按座落位置分 （1）.市中心区商业; （2）.居住区附近及其他市区商业; （3）.交通枢纽附近商业; （4）.市郊商业 全球商业地产规模对比 3、按规模分 （1）.大型—建筑面积过万平米； （2）.中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）.小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便 全球商业地产规模对比 中国商业地产模式 中国商业地产模式 设计模式 中国商业地产发展阶段 中国商业地产初步经历了三种形态的发展： 初级阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端； 中级阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路的香港广场； 高级阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体等，如万达广场 未来2年主流商业地产业态—城市综合体 城市综合体---“豪布斯卡”(HOPSCA)是6个英语单词的第一个字母组合的译音，最早由日本教授使用，后由中国人发扬广大的Chinglish. H－－Hotel (酒店) O－－Office (办公楼) P－－Parking (停车场) S－－Shopping (购物) C－－Convention (集会) A－－Apartment (公寓) 把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。 细分功能区划的“豪布斯卡”规则， “中央商务区产业“三三二二”配比，即30%%办公区，30%%零售，20%%服务，20%%高档公寓 城市综合体概况 虽然城市综合体项目，开发周期长，回报周期也较长，对公司的资金流转和运营能力存在较大考验，但是城市综合体项目依然有较高的收益。目前全国城市正“疯狂”建设各种城市综合体（如，杭州要建设100个城市综合体）。 1、项目拿地优势 公司以城市综合体项目拿地，土地成本较为低廉。这是因为城市综合体均为地标性建筑，是城市的名片，可以极大地提升城市的想象，满足政绩工程的需求；同时城市综合体的建成有利于当地就业和税收，有利于消费升级、产业升级和招商引资，从而拉动区域经济和文化发展。因此以城市综合体项目形式拿地普遍受到当地政府的欢迎 城市综合体概况 2、兼顾长短期效益的合理投资模型 城市综合体对于公司来说，是一个兼顾长短期收益的合理的投资模型，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。有效地解决变现和运营的的矛盾。 一个城市综合体一般包含酒店、写字楼、商业、公寓和住宅五种或其中的三种以上业态。公司根据项目具体情况，调整出售、出租和自持比例。一般来说住宅、商铺和一些次主力店会考虑出售，以保证短期资金流，并保证后期的开发资金。而一些主力店，如百货、餐饮及影城等，公司会出租和持有，靠这些主力店吸引和提高人气。出租物业一方面可以为公司带来稳定的租金收入，另一方面，还可以享受项目培养成熟后以及时间沉淀所带来的物业升值；而自持物业，一方面可以提供稳定的经营收益和享受物业升值外，还可以加强公司与战略合作伙伴的亲密关系，进一步提升公司品牌。 除此之外，城市综合体项目长期来看还能有更多的经济附加值，例如人气效益以及通过综合体本身价值的提升带来自身及周边地块价值的增长 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看