开启星沙地产新篇章 ——方略地块项目定位及商业发展初步思考
湖南中原事业三部 .10
汇报说明 基于前期与开发商的沟通，本案着重针对项目商业发展方向及市场占位进行研判，作为首次思想碰撞，我们更希望展示中原人对于项目的思考方式与相关结论，供开发商决策时参考、借鉴

第一部分 商 业 篇
Q1：本项目适合开发多大体量的商业？Q2：如何明确本项目商业发展方向？
商业宏观市场分析
商业经营者访谈
项目商业物业定位及体量建议
星沙经济背景分析 星沙商业现状分析
大型商业经营者访谈 中小型商业经营者访谈
本项目商业物业体量建议 本项目商业物业定位建议
项目自身商业条件研究
区位价值及规划前景 项目商业受限条件
长沙县经济增长迅猛，GDP突破431亿元，工业成为其主要的经济增长点，固定资产投资达234.3亿元

说明：数据来源于政府统计公报及其它政府报告

单位：亿元
长沙县房地产开发投资稳步增长，09年商品房销售额67.80亿，投资开发与产出呈上升发展趋势

长沙县房地产开发投资继 续保持较快增长，07年房 地产投资开发总额在30亿 左右，每年的增长率在 20%-50%之间。09年商品 房销售额67.8亿。 长沙县房地产需求旺盛， 年销售额迅速增长；投资 开发与产出呈良好的上升 发展态势

近年来，长沙县消费品需求持续高速增长，汽车消费仍然是最大亮点，上半年便达44亿，占整体社会零售总额的68%

单位：亿元
长沙县社会零售总额从07年 起呈持续增长，消费市场十 分活跃，同比增长接近40%。 上半年，长沙县社会 零售总额达64.4亿元，其中 星沙县城近60亿元.
随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势

人均可支配收入突破1.5万元大关。全县 人均可支配收入由的13632元，到 达到18575元，比增长 36.3%，年均增长14.6%。 上半年，人均可支配收入为11316 元，同比增长11%

长沙县城乡一体化进程加快，城镇人口比例快速上升。星沙常住人口约为15万，预期2018年达到50万，城镇化率达到50%以上

城乡一体化使得县城区域扩大，县城能容纳人口增多。 06年人口总数为75.55万，人口城镇化率为39.8%，至09年，人口总数上升至78.4万，人口城镇化率也上升至59.8%。 根据星沙发展规划，星沙年均人口增长预期为4.2万

《长沙市城市商业网点布局规划》（-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中心（五一广场）、两个副中心（星沙、溁湾镇）
根据长沙市商业整体规划，星沙将建设一个 市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中 心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺

松雅湖商圈规划：总面积达16平方公里的生态公园周边，将建成一个巨大的环湖商务圈，成为星沙新的增长极

松雅湖北面：三一重工获得600亩地拟开发别墅 另北大青鸟拿地2000亩，初步拟开发住宅群； 松雅湖南面：共计5000亩地，开发以旅游、休闲、 娱乐为主的相关配套设施以及高尚住宅

星沙经济背景分析小结
1、星沙处于城市快速发展阶段，人均可支配收入持续增长，消费能力日益旺盛； 2、项目位于城市发展的核心区域，具备较好的商业发展前景； 3、松雅湖商务圈的规划实施，将极大地促进包括本项目在内的周边区域发展

星沙现有商圈划分
商圈划分：以目前星沙市场分类区域为依照，开元东路板块暂未涉及。主要为四大商圈：中心区商圈、中南汽车世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈

中心商圈分析
中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大，从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等，各个档次都涉及

本商圈经营类别丰富，有高档型消费场所，但大部分区域经营档次不高，特别是星沙之前老城区1、2、3、4、5、6区铺面过多，缺乏合理规划和有效管理，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，另一方面空置率很高、经营环境也不好

中南汽车世界商圈分析
中南汽车世界商圈基本位于中南汽车世界中心干道卫星路，基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活，以及汽车配件、汽车等商品为主，本商圈经营类别相对单一，生活配套与汽车以及相关配件为主。分布集中于汽车世界主干道，其他区域基本为零散业态

本商圈经营类别丰富，但大部分区域经营档次低下，铺面过多，面积偏大，整体出租率不高，缺乏合理规划和有效管理，汽车配件有一定规模但整体分布不集中，各个划分的区间业态杂乱，经营档次低、铺面经营情况差

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