盐城房地产微观市场城南区专题 1月6日 市场综述 小高层、高层价格的增长速度远超出客户预期 急性需求、供应的暂时不足使市场仍维持供需两旺的现象 二年后的城南市场有可能由现在的“供需两旺”转向“供过于求” 中远世纪城、钱江方洲、汇景新城相继高价开盘，市场短期抗性已有显化，城南价格正向5000元/m2的压力点迈进。 目录 供需简述 市场动态 价格走势 物业分析 供给分析 调研选取在建楼盘18个，涵盖了项目的主要竞争对手，经测算在建住宅总建面约373万m2。截至1月6日，已推出量122.26m2，住宅存量约250.74万m2。将有21000套住宅存量（未土地交易）。 01-09期土地挂牌交易情况表明，住宅待建用地达384988m2，预测总建筑面积将达70万m2，约5800套住宅存量。 预测：保守估计每个楼盘的年开发速度为6万m2/年，城南住宅供给 量近96万m2，约7500套放量（含公园道1号、文化名城）。 对比：而据《风行今日》发布统计信息，城南前三季度上市面积 不足40万，约3500套的放量 单位：万m2 数据来源----前线售楼部 土地挂牌 01-09期城南住宅建设用地成交地块一览表 结论：根据盐城未来规划以小高层、高层为主，故假定以上地块平均容积率达1.8 那么将有384988×1.8=70万m2的潜在住宅总量 数据来源----盐城国土资源网 市区人口预测：2001年起盐城市区经过多次区划调整，把乡镇农民转为城市户口，据行政区划网统计亭湖区在人口达85万人，但通过多方数据校对，扣除了一些新增乡镇的人口，目前盐城市区人口应在65万左右。随着城市南迁，未来的市区人口将发生较大规模的南迁，未来城南需求将呈增长趋势。 人均住房指标：小康标准30m2/人，现状25.54m2/人（统计信息网） 家庭户均人口：2.89人（统计信息网） 家庭户均有收入者：1.94人（统计信息网） 人均可支配收入：10659元（统计信息网） 短期需求：钱江方洲通过4年的积累，蓄客量约在13000组，从短期看这部分客户为急性需求量。考虑到钱江方洲在城南板块的影响力，保守估计目前至少有10000组客户需求。 家庭户数：224913户 目录 供需简述 市场动态 价格走势 物业分析 动态综述 12月16日中远世纪城以4300元/m2的惊人价格，推出2#、3#、4#三幢小高层共148套住房，三天内的去化率达到67%，去化速度同比10月2日首次开盘当天去化95%（当时开盘价3650元/m2）形成鲜明对比。 12月18日水岸名都开盘，因90%房源在07中下旬已内部认购，该楼盘是低调开盘，仅在12月18日在盐城晚报做了一次广告，开盘价为多层3#、5#、7#为3326元/m2，小高层6#、8#为3488元/m2，车库价格1700元/m2（开盘价为07年中下旬内部认购价）。 12月13日钱江方洲低调开盘，推出4幢小高层172套住房，其中15#、16#均价在4300元/m2，而17#、22#为景观楼均价4500元/m2。据销售员透入，本次房源早已内部定购。 1月6日汇景新城以4560元/m2超乎预期的价格开盘，尽管其房源在11月份已内部认购8成，且开盘当天前60名签约客户送价值2000元空调，但截至1月8日前来签约客户估计不超过60个。 1月8日恒荣世家低调开盘，公示均价为4200元/m2，但其房源80%为07年9月以前出售，所以实际签约均价估计在3600元/m2，同时该楼盘自从提价至4200元/m2，成交率十分低。 1月底，月湖华城计划开盘 城南主要楼盘数据更新 08.1.2更新 注：汇景新城开盘均价4560元/m2 开盘楼盘一 起价：4270元/m2 均价：4560元/m2 楼层差价：30元、40元 推出量：4幢小高层（18-22#楼264套） 促销：前60名签约客户送空调 折扣：无 抗性：11月份内部认购定房不定价，当时引导 价4000元/m2，突然以4560元/m2开盘，超 出客户心理期望，导致签约率不高 下图销控表中数据实际应为内部认购情况 特色：白天放礼花尽管效果打折，仍算亮点 活动：舞龙、打鼓、外场布置喜庆 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看