风之铃:10月份昆明房地产市场分析报告
新政解析
正当业界认为今年房地产市场的“金九银十”即将不复存在时，10月下旬，各大城市的一、二手房成交量却如雨后春笋般，从量价齐跌向上逆转，出乎市场意料地恢复到了6月份的高峰水平，原本已显疲软的楼市再次勃发出傲人的动力。究其原因主要是由于国家出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中部分优惠政策即将到期,时间节点指向12月31日,而对于明年这一优惠政策是否继续实行，业内人士无人知晓，面对国家优惠政策的即将结束，不少购房者怕错过优惠政策的“末班车”。因此，投资需求者和刚性需求者纷纷加快了购房的步伐。其次，随着今年经济形势的逐渐稳定，全国的地价水平都呈上涨的趋势。今年一线城市和二线城市的开发商拿地热情高涨，“地王”频现。地价水平的上涨直接导致房价的成本上涨，在开发商保持利润不变的情况下，房价上涨后劲依旧强劲

市场聚焦
据昆明市房产信息网统计数据显示，10月1日至31日，昆明主城四区共成交各类商品房7061套，日均成交约228套，成交面积为79.07683万㎡，成交金额为36.04304亿元，成交均价为4557.977元/㎡。这一数据终止了自今年3月份以来成交量连续7个月持续攀升的态势

本月商品房除成交面积与上月相比有所上升之外，成交金额、成交量及成交均价均呈现一定程度的降幅，其中，成交金额环比下降15.56%，成交均价和成交量环比分别下降19.7%和19.4%。本月成交情况环比出现了一定程度的降幅，成交面积同比呈增长趋势，但是成交金额同比有所下降

昆明楼市在经历了十一国庆长假冷清之后,随着优惠活动的增多,以及售后服务的加强,房地产市场迅速的活跃起来,成交量强力反弹，随之而来的是涨价成潮,楼市一路飘红，十月的量价齐涨成为了楼市主旋律。加之，10月末召开的昆明秋季房交会，也为昆明市房地产市场打了一注兴奋剂。究其原因主要受目前宽松的货币政策导致流动性过剩、通货预期、地价上涨的影响，开发商拥有足够的资金，加之经过半年的市场大热，不少开发商已经收回了大量销售资金，在短期内通过降价以回笼资金的压力并不大，因此，开发商对未来持乐观态度，而消费者却对房价的继续上涨产生恐慌,频频出手购房，刚性需求得到进一步的释放

近期昆明城中村改造正在加紧进行，大批的新盘即将面市，供给量将大幅增加。如果开发商盲目涨价，一旦超过了消费者的承受能力，那昆明楼市无疑将会呈现出供需双方僵持的局面。因此,开发商应该慎重考虑楼盘的定价策略,房价的涨幅既要能体现项目的价值，又要考虑购房者的承受能力

一、土地市场交易分析
数据来源：昆明市土地和矿业权交易中心
10月份昆明仅有高新区一块土地成交，规划用途为工业用地。相比于今年前3季度活跃的土地交易市场，10月的土地交易显得较为冷清。面对陆续涌现的新项目，开发商们也许正在考虑适当减缓开发步骤，适时调整，观望市场，避免出现热潮引发的市场低迷情况再次发生

二、规划信息公示
数据来源：昆明市规划局
10月份规划局批前公示了14个项目，其中居住项目和商业项目的占比均为14%。居住项目的数量与上月持平，但比重有所下降，商业项目的的数量较上月有所增加。而市政配套项目随城市的发展建设也有所增加

三、昆明楼市在售楼盘情况分析
1、在售楼盘项目类型
黄金十月秋季房交会顺利闭幕，昆明市房地产依旧火热，在各方面政策没有变动的情况下，昆明楼市继续保持良好的发展态势。10月，昆明市在售楼盘主要以混合项目物业类型为主，占到总销售楼盘的46%，其次是普通住宅项目，所占比例为30%，别墅占16%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为5%和3%。各项目类型几个月以来总体保持稳定

数据来源：FMC房地产研究中心
在售混合项目中，普通住宅和商业混合的项目所占比例仍是最大，达到71%，其次为普通住宅和别墅混合项目，占19%，其他类型物业混合的项目所占比例都较小，均未超过10%。近几个月以来昆明市开发的主流主要是普通住宅和商业混合，这种局面相对稳定，反应了目前昆明楼市开发的物业主流趋势

2、销售均价分析（销售报价分析）
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