伟华置业（合肥宿松路口项目）产品建议
谨呈：尊敬的开发商及代理公司
本报告要解决的核心问题
前提：市场可实现 + 地块特性
本报告要解决的核心问题是项目城市都心化、地段价值最大化
城市都心化和地段价值最大化
容积率最大化
控制成本高品质
商业最大化2报告的整体思路
项目属性研判和界定
制定战略发展方向
物业发展建议
商业发展建议
项目目标和约束条件
项目定位
结构化分析和问题界定
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向
第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流 第二层级：品牌目标。此项目力求成为公司在合肥市品牌昭示性的项目，希望将该项目打造成城市明星项目，形成公司地产品牌，同时增加企业后续开发项目的政府议价及市场溢价能力
客户整体目标
项目背景和约束条件
总规划面积11.13平方公里的黄山公园，今年将全面启动建设。 所在区域为规划中的省级政务区内，本项目周边具有较多同质项目 地块性质是商业及居住用地 141战略下省级政务区城市核心功能的带来的市场机会，都心政务、都心商务、都心居住，都心商业的最佳板块 地块技术指标中容积率、限制高度等未定
报告的整体思路
项目属性研判和界定
制定战略发展方向
物业发展建议
商业发展建议
项目目标和约束条件
项目定位
结构化分析和问题界定
地块处于合肥市省级政务区核心位置，周边交通、配套等优势明显
项目位于合肥市省级政务新区域内，为老城区、滨湖区、经开区、市政务区汇集地带，项目周边地产项目形成一定规模，是合肥最具升值潜力的区域之一 项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施必将齐全 距离规划中的黄山公园步行仅几分钟路程
地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是配套因素和价格因素
项目的优势： 区域价值：合肥141战略的重点发展区域，省级政务新区内，几大区域的交汇处 地段价值：项目所在地，是省级政务新区的起点，同时也在合肥南进的主轴线上，地段价值在合肥最高。省级政务新区内的大盘之一，市场认可度较高 认知度价值：在合肥人心目中，项目地块是未来城市发展连接点，置业的最理想选择地 城市规划：附近南门汽车站、对面望湖美家居将带动周边形成又一繁华商圈 项目的劣势： 外部：周边环境目前较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业配套不全，区域还没有形成高端居住地区的氛围。 内部：拿地成本高决定产品价格必将居于高价位运行

项目界定：
省级政务区内的、高地价的、规模较大的、 高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘
报告的整体思路
项目属性研判和界定
制定战略发展方向
物业发展建议
商业发展建议
项目目标和约束条件
项目定位
结构化分析和问题界定
C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
增强高层认知合理,提高容积率，稀释地价
R1
R2
领先市场的综合素质 ,高性价比高文化价值 打造合肥最高品质标竿楼盘
目前市场销售最为稀缺的是多层产品
项目周边高品质楼盘较多
R1
非期望结果——由特定情境导致的特定结果
期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果
？
R2
利润最大化要求可售商业利润贡献最大化
周边商业配套不全，不符合项目定位
Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题
Q1. 如何在市场可接受情况下提高住宅容积率，使商业贡献最大弥补拿地成本的高昂？ Q2.如何在同质楼盘中独树一帜建立地标影响？ Q3 .启动资金有限成本控制的情况下如何打造高品质？
报告的整体思路
项目属性研判和界定
制定战略发展方向
物业发展建议
商业发展建议
项目目标和约束条件
项目定位
结构化分析和问题界定
项目整体战略定位研究思路
项目战略定位
市场分析
成功模式研究
竞争分析
客户分析
目前产品由多层向高层过渡阶段，随着土地稀缺、居住观念的改变，未来几年市场必将以高层为主导
合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所

市场分析
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