摘要
PG 集团多元化经营，主要从事地产开发及房地产基金业务。本商业计划书是有关
PG 投资集团意向承接的环渤海经济圈外的第一个项目。NJ 花园商住地产项目的可行性
研究报告，包括项目的环境分析、市场定位、产品定位、价格定位、开发计划、成本限
额、推盘计划、风险控制等分析结果。研究目标一方面为相关债权人提供项目投资信息，
保障项目资金筹集；另一方面为投资方项目开发提供可靠的决策依据

本商业计划书首先介绍了项目拓展的历史背景和动因，随后阐述了开发方案：PG
公司将通过股权受让方式获得“NJ 花园”商住项目开发权，通过周密调研，充分挖掘
项目特点，赋予其文化内涵，打造都市绿色、休闲生活

运用“五力竞争模型分析法”和“SWOT 分析法”，对项目的竞争环境作了详细分
析和比较，认为项目区位优势、环境优势、集聚优势突出。尽管存在潜在进入者及现有
竞争对手威胁及价格竞争，但该区域目前房地产供不应求。通过差异化策略可回避同质
化竞争，扬长避短，独辟蹊径，实现预期目标

项目总投入 68443 万元（除所得税外），其中投资方自筹 25000 万元，银行融资 30000
万元，销售资金返投 13500 万元。股权投资净现金流 25065（84065-59000）万元为正，
股权投资财务净现值 10237（69237-59000）万元大于零，投资回收期 14 个月，项目可
行

敏感性分析显示，价格是影响项目收益的重要财务因素，与投入相比，价格因素更
敏感。通过对政策风险、管理风险和市场风险采取相应对策，项目风险可控的

通过分析认为：“NJ 花园”项目具有收益较高、开发周期短、风险可控等优势，符
合集团“短平快”项目要求，项目可行

关键词：地产；计划书；财务分析；风险
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