万科松山湖 竞标报告 本次招标范围和项目基本情况 我们的思考——对于万科，本项目意味着什么？ 万科品牌优势的建立： 产品的主导性（以情景洋房为代表） 人文精神（文人万科） 极度差异化带来的持续领跑的竞争优势 把握未来趋势的竞争优势方向在哪里？ 答案：万科开创中国地产城际运营的里程碑 目前地产项目运营模式 万科松山湖项目 基于构筑新的地产运营模式的理想，本次报告需要回答的问题 趋势探讨可能性和我们的机会 价值挖掘项目能力及空间 营销执行城际运营保证 01 Trends 我们面临的趋势是怎样的？ A/经济巨变带来房地产业持续增长 市场 趋势 未来 3-5 年房地产市场持续增长，这个增长应该是全方位的，包括城市扩张、土地开发、房地产的供应和需求、一手楼和二手楼，这个增长还同时伴随着以深圳为中心的珠三角区域、以北京为中心的环渤海区域和以上海为中心的长三角区域的中心化程度的不断加强和深化； B/地产日益财富化 市场 趋势 进入21世纪以，中国经济仍然以不低于8％的速度持续增长着，至今这种堪称奇迹的现象还没有减弱的征兆； 产业链争夺终端消费者的趋势增强，客户资源竞争将升级为房地产服务业的主要竞争；房地产机构和个人投资需求不断高涨，不动产财富效应日益显化； 年深圳商品房销售数据及购房者构成分析表 注：其中外地客户包括大陆客户、港、澳、台等地的客户 家人分购行为表格中并未体现，因此，此项比例可能要高于此可监测数据 购买2 套及以上房产的购房者数量是衡量投资客的重要指标 案例 佐证 案例:惠州大亚湾南山国际写字楼项目 同时，客户投资热情的高涨，需要有效引导 区域价值远远未被兑现，本地客户量几乎为零； 单纯依赖深圳的二二级/二三级联动的渠道投资客户成就项目在6个月内的100%销售 定向渠道推广 C/人群流动凸现城市群效应，跨区居住成为居住趋势 市场 趋势 解决产权问题； 标签意义的形成； 产业政策的稳定和交易过程的稳定； 跨区域的中介服务体系； 价格信息的公开化、透明化 移民中产，城市新的风景线阶层置业类型: 生活升级驱动型；（进城运动/城市化方向转移） 寻求发展驱动型;(产业和新的工作机会方向转移) 追求享乐驱动型；(从大城市奔向风景优美地区的原都市白领的升级置业需求) 跨区置业的5个条件 南沙 松山湖 01 Trends 我们面临的趋势 为城际运营提供极大的可能 第一圈层价值体系:辐射周边区域 A/72平方公里的纯净大环境 如果说珠三角还有自然和纯净的话，毫无疑问的答案就是——松山湖 72平方公里规划面积，8平方公里湖水面积 价值挖掘 松山湖是现代化新城、投资创业乐园、未来东莞的高新技术产业中心和技术中心； 城市建设均依山傍水，顺势而成，创造极具特色的生态化人居环境。总体布局采取内核式圈层结构：内圈层为生态核心区，中圈层为生活、科教活动区，外圈层为生产活动区； 完善的现代化城市服务体系，营造便捷舒适的工作、居住和生活环境，实现经济社会与资源、环境的协调发展。充分考虑投资者对城市功能的需求，设置六大城市功能区：行政商务区、科技教育区、文化区、旅游度假区、商住区、工业及现代物流区 价值挖掘 B/阳光产业拉动的未来之城 城市定位角色转变 制造业——创造业 莞城、南城、镇区等依托于单纯的山水吸引原住民或者依托地缘关系吸引当地制造业企业主，产业大环境的变化对于片区发展影响较大； 松山湖因其定位承担了城市转型的责任，在区域的再生和繁荣上表现了强大的后劲，是城市未来所在 价值挖掘 C/绝对稀缺 地块小环境 片区只有万科(500亩)和光大(700亩) 住宅储备； 后期土地批量严格控制，且政府明确表示后续再无住宅性质土地出让； 稀缺的力量 城市森林 案例 佐证 深 圳 价值挖掘 第一圈层区域价值新体系建立 第一圈层价值体系：因中心化而辐射周边区域 A/72平方公里的纯净大环境 B/阳光产业拉动的未来之城 C/绝对稀缺 都市绿肺/城市森林 新经济/新产业 第二圈层价值体系：辐射一线城市 构筑城市群的关联性 价值挖掘 D/轨道新城成就城市中心地位 松山湖板块是沟通广州、香港及珠江口两岸深、珠的交通枢纽； 到深圳市区只需20分钟车程，到深圳机场30分钟车程，到深圳皇岗口岸40分钟车程； 到广州市区1H车程，到广州新白云机场1.5H； 至广九、广深准高速，广梅汕、京九铁路枢纽站-东莞站7公里，15分钟车程； 至国家一类口岸虎门港30公里，20分钟车程。 东莞市内已设口岸11个，人员、货物进出关非常便利，日进出境货车为7000辆次。 R1线和R3线首期工程敬爱能够在松山湖中心区交会； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看