用价值演绎传奇 万科海上传奇——开盘清盘战报 二.推广方案 三.开盘方案 四.结果及成绩 目录： 分享·学习 ·成长 官方网址：http://www.zhiku.me 微信公众： 搜“地产智库”或扫描二维码 智库QQ群：http://www.zhiku.me/qun 往期分享：http://vdisk.weibo/u/2201805222 @地产智库 @房地产招聘 @地产课堂 @地产画报 （一）宏观政策： 2012年我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。 （二）市场低迷： 2012年房地产业还是受到宏观政策面影响，整个市场仍处于低迷状态，成交情况总体较差，观望的态势主导这一时期的购买行为，消费者胁迫式降价达成少量的成交数据。 2012年中环走势回顾 2012年中环市场去化 分析 中环竞争格局分析 以上总结: 1.调控常态化，预计明年市场维持当前大环境 2.中环市场涨价，但超3.0万/㎡后，整体去化放缓; 3.0万/㎡为区域次主力市场 3.未来项目面临严重的户型同质化竞争 4.本案全年推案量超过市场容量;年底压力积聚 （三）项目价值误解： 一开始我们的定位是新海派国际都会实践社区，但渐渐的我们发现这个说法过于卖点。 于是，我们决定放弃以往定义式的传播口吻，远离类似“海派、国际”等说教性词汇，而是用真正的文化视角和生活情感的角度，并加上现代的正向家庭价值观、生活观来与客户进行沟通，软化硬性卖点。 从而我们有了新的定位：让我们更迷恋这都市----万科海上传奇 一. 项目2012推广所遇到的问题 三.开盘方案 四.结果及成绩 目录： （一）价值梳理： 梳理一 地杰B沿承 地杰B现状 梳理二 传奇之根 传神之作 地杰国际城 ——2005年——荒原之上构建想象 万科金色城市——2009年——想象之上构建梦想 万科地杰D——2012年——现实之上描述梦想 不再是空无一物说理想 优势价值 金色城市 作品升级 难点阻碍 机遇影响 内环级的中环 城市级配套 都市级商业配套：红星美凯龙、宜家 都市级地铁配套：11、13、18号地铁线 都市级通勤配套：21条公交线 都市级环线配套：中环、近外环 区域成熟价值 城市级教育配套： 品质幼儿园，新规划小学、 御桥小学、建平实验中学 区域级生活配套： 世纪联华御桥购物广场、浦东菜市场、 康桥明珠大酒店建行康桥支行 优势价值 金色城市 作品升级 建筑形态升级 万科产品 万科作品 金色城市 作品升级 空间产品升级 85平米，三南向空间 难点阻碍 区域发展 1、规划主张不明确——区域主题不明 2、区域等级不足——联洋、碧云延续板块 城市界面 1、城市高压线、热电厂——辐射影响 2、浦东汽车城——交通安全影响 机会 1、区域利好落实 2、地铁通勤 3、未来区域发展利好消息 威胁 1、整体地产走势下行 2、竞品价格动作 3、政策持续影响 远期展望 机遇影响 1、建立在7年开发基础之上的成熟作品 2、前期承诺逐步落实，区域信心及描述更具现实性 3、项目劣势无从改变或决定了客户对区域价值的认知 就已知提升未来价值、就客户需求带动项目卖点 SWOT分析结论 机遇影响 这不是一次简单的住宅+配套 而是基于本土文化之上 万科对于海派新国际都市社区的实践 （一）价值梳理： 地杰B沿承 地杰B现状 梳理一 传奇之根 传神之作 梳理一 最美丽的都市型格构架中 浓墨重彩的一笔 [1] 都 市 中 心 发 展 史