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长沙湘春路项目概念定位及物业发展建议
谨呈：长沙双瑞房地产开发有限公司
同致行顾问 .7
写在前面
一条承载城市昨日记忆的繁华古道 一场开启城市今日发展的艰巨变革 一幅象征城市未来美好的宜人画卷 一切的一切 源自这场 创新 持久 突破的 城市再造战役
…
华盛·新外滩
地铁站
湘 江
游轮 码头
高 端 餐 饮 食 街
湘 春 路 商 业 街
项 目 地 块
地块初步印象：CLD核心地段滨江物业市场分析
市场分析
高端住宅案例分析、长沙市场现状与发展趋势
国内豪宅
国内豪宅
比价关系
看遍了国内的豪宅，我们发现一个规律，豪宅的价格虽然很贵，但是和当地的市区平均价格之间仍然有着一定的关系，如下图所示：
国内豪宅的价格与市区平均价格的比差以2.5—3.5倍为多，而其3倍的中间价格比值就应该可以看做衡量豪宅价格与城市发展之间关系的基准

城市豪宅：城市均价 3：1
国内豪宅
豪宅价值体系

什么是豪宅 1、豪宅只是一个相对的概念； 2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源； 3、豪宅要有气质和灵魂； 4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有

长沙豪宅
对比价格、资源等各项参数，我们发现： 长沙城市中心没有真正意义上的豪宅！
以上半年长沙市5400元/㎡的市场均价计算，下阶段豪宅价格将达到16200元/㎡，再选取市场在售的部分豪宅项目进行对比：
不符合
不符合
不符合
不符合
不符合
不符合
总体规划方向
“十一五”规划重点开发区域： 河西新城 星马新城 一洲两岸 城南新区 暮云、捞霞、高星、含浦四大组团
长沙城区规划发展
城市发展
项目隶属城市重点发展区域
，长沙市二环以内棚改面积将超过600万平方米，一共涉及109个棚改项目，三年之内全部要改造完毕。 总投资166亿元，启动了33个棚户区，涉及居民近5万户，重点项目24个。 目前已开工建设项目共19个，中山西路、朝阳一村、东牌楼、长沙三角洲、金谷（赤岗冲）、南湖片、滨江新城、桐梓坡大板房、望月湖旧城等一批棚户区等

湘春路棚改拆迁工作启动 ，融资6．7亿元拆迁老北门
棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升，更为楼市带来大量的被迫性刚性置业需求

棚户区改造释放强大需求
城市发展
轨道交通：2号线已于9月启动建设，部分地铁站已相继动工预计五年后建成通车；1号线一期工程地质初勘12月26日全面启动,初勘为期一个月。 过江通道：主要建设湘江大道浏阳河隧道，劳动路湘江隧道，营盘路湘江隧道已于9月动工建设。预计到元月建成

项目临近将于通车的营盘路湘江隧道，尽享湘江两岸穿梭便利
城市发展
轨道交通与过江隧道为城市提速
地铁、公路、河运等多种交通设施搭建起立体化的交通网络
城市发展
金星北路
市府麓谷
麓南含浦
芙蓉北
中心
南城省府
金鹰月湖
尚东
体育新城
经开星沙
占据城市中央核心资源
板块划分与资源分布
根据7月长沙市房地产开发协会、长沙房地产开发研究中心发布的统计数据显示： 上半年态势良好 下半年理性调整 上半年市场：1-6月份新房成交832.11万平米，同比增加9.8%， 新房销售同比增加10.03%。 下半年预测：4月后，新房交易量较前一月持续下降，并不排除持续下降的可能， 长沙或将进入一段时期的调整期。 后市研判： 在6月之前，长沙楼市一直都是“销大于供”的市场热销状况， 现房供应局部紧张势必会推高整体房价走势； 棚户改造项目将直接撬动近400万-500万平方米的刚性购房需求； 一级土地市场的火爆会促使整体房价在后期出现层级式上升

市场发展
长沙楼市后续还将持续走高
市场趋势
土地成本攀升，为房价上涨奠定基调，今年5月开福区中山西路棚改一期拍出1450.66万元/亩的高价，楼面地价达到3312元/平方米，结合不断上涨的建安成本，整体房价上升不可避免； 北辰三角洲等大批代表性项目的开发，将拉升整体价格，北辰三角洲地区将建设“成为全国翘楚的都市游憩商业区（RBD）”，体现长沙“一江两岸，山水洲城”人居理念的城市名片，与其他项目一道提升长沙房地产市场的整体产品素质

随着城市发展提速、棚改项目大力推进、高端精品项目的涌现和房地产市场水平的整体提升，长沙房价将继续走高
地价上涨、精品项目涌现等因素促进房价上涨
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