海陆世贸中心策划思考 杭州启锐地产顾问 １２月２０日 目录 桐庐住宅市场概况 桐庐商业现状(略） 现状分析 如何聚人气 现场包装整改 招商建议 如何招商 一二期运营策略 三期分期开发步骤 小户型公寓推广思考 写字楼定位思考 ＰＴ１桐庐住宅市场概况25 1.聆江景园 2.阳光华庭 3.家景星城 4.世纪花城 5.乔林新城 6.普罗旺斯 7.文昌苑 8.大奇山居 246 ７ ８ 桐庐房地产住宅供应量状况 整个桐庐房地产市场的新公寓房供应量比较大,达到了7955套. 桐庐现有人口49万.有购、换房需求的不足两成，再除去一些 有需求但是无能力者，这么大的供应量的确需要一个长的时间 过程去消化，市场存在一定的压力。 从在售各案去化情况看，除了世纪花城开盘较早，其在去年国家宏观调控政策出台前就已经去化掉大部分房源，目前仅剩楼层和房型相对较差的。相反，其他楼盘在政策出台后的销售情况 都不甚理想，平均去化率在20%-30%左右，甚至更低，可以说， 目前桐庐的公寓市场处在一个买卖双方僵持博弈的阶段。 去化情况 至8月，桐庐首届房交会在售公寓价位基本在1900-2000元/平方米之间，到了上半年，公寓均价则在2200-2400元/平方米，下半年，公寓起价2700元左右/平方米，均价基本在3000元左右/平方米。上半年公寓均价大约在3200-3700元/平方米，随着国家宏观调控的进行，房价的涨幅也被有效抑制，目前桐庐公寓均价为3260元左右。 价格情况 各案主力面积及总价 桐庐目前公寓市场在售的项目中，房型主要集中在两房和三房，面积段范围比较大。总价方面，就目前桐庐人均收入1300/元/月左右来计算，31-53万的总价还是比较高的． 位置介绍： 聆江景园北靠富春江，南望大奇山，东邻梅林溪，西与 富春江和分水江的交汇口相邻，且社区隔江正对桐君山风景区， 整个社区可以说是位于群山环绕、三水汇流的核心地段。 特色楼盘-聆江景园 聆江景园是一个融自然人文景观和新世纪居住理念为一体的高档住宅区。在整个规划上，借用美丽的富春江和梅林溪景观，营造出一个空间舒适、环境优美、景观通透、设施齐全、交通便捷的新型生活社区。小区通过设计合理的路网结构，灵活的住宅布局并结合富春江60米、沿梅林溪40米幅员广阔达2万多平方米的公建绿化带，形成了园林式、生态型的整体居住环境，从而构筑出汇集10幢多层、4幢小高层、6幢高层的大型山水人文精品社区。 项目概况 聆江景园地处桐庐江南新区。新区布局合理，道路宽敞，市政 配套设施完善，是桐庐全县的政治、经济、文化、教育中心。 新区配套的公共设施，如图书馆、博物馆、体育馆、富春医院 桐庐中学等先后建成。居住氛围日益成熟，从而为该案提供了 便利的生活条件。 周边环境 ＰＴ２桐庐商业各业态及商业现状（略） ＰＴ３海陆世贸中心运营思考 天下大势 2002年中国房地产界首次提出“商业地产”这个概念以来，先后经历了2002“强力启动”年、“快速发展”年、“问题”年以及“空置”年四大阶段。 以来，国内商业地产将迎来“国际年”，同时呈现融资渠道国际化、商业形态国际化、运营模式国际化以及商品品牌国际化四大特点。商业地产的发展模式也将从短期销售模式特别是售租与经营分离的状态，向持续运营的不动产模式转变；以及将完成从产品经营向资产运营和资本运营的跨越，并实现与资本市场的全面接轨 资本运作是大势所趋 海外资金的直接投资尤其是REITS的在国内出现，如新加坡凯德置地和澳大利亚麦格理在国内市场的连环收购，以及去年东亚银行首次对中国的品牌地产企业发放中长期租约抵押贷款等标志性的事件，都证明和昭示着中国的商业地产正成为海外资本垂涎的蛋糕。 121系列文件出台，银行信贷-债权融资的中长期化和非银行信贷融资-股权融资的陆续推出，国内的商业地产肯定会迎来从以销售为主流的产品现金方式向租售结合的资产经营和以租为主的国际不动产方式转变；而且今后商业地产全程化、定制化和专业化的商业规律也已是大势所趋。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看