淀山湖福运马洛卡四期项目市场报告 上海华燕置业发展有限公司 敬呈 7月
目 录
一
竞争市场分析
二
下半年昆山房地产市场预判
竞争市场分析
上半年各版块市场情况
城东板块为各板块成交之首，但由于其投资性较大，受政策影响也最大，2、3月份跌幅相较其他区域也最明显，但回暖速度亦最快； 城南和花桥板块受政策影响也较大，中心城区、城西和城北区域相对波动较小

注：其中城南包括张浦、千灯、淀山湖、周庄、锦西
竞争市场分析
一
别墅市场
二
公寓市场
公寓市场情况
青浦
千灯
张浦
本案 位置
销售价格：6000-7000元/㎡ 客群：以当地的客群为主
销售价格：6000-8000元/ ㎡ 客群：昆山、当地产业区、上海，以当地产业客户为主
目前价格：15000-19000元/ ㎡ 客群：青浦客群以及上海市中心客群导入
暂无在售公寓项目，区域在售项目均为别墅社区 客群：以当地客户为主，青浦及周边客户为辅，少部分市区客户
公寓市场分布及特征
虽本案区域公寓供应处于市场空白点，但周边区域竞争激烈
张浦公寓市场
区域在售较多，具有代表性的为农房英伦尊邸
张浦公寓市场
区域产品同质化严重，英伦尊邸为区域标杆项目
张浦公寓市场
区域在售项目区划较为缓慢，其中英伦尊邸去化相对较好
张浦公寓市场
区域在售项目区划较为缓慢，其中英伦尊邸去化相对较好
典型个案分析
农房英伦尊邸
目前在售少量花园洋房和联排别墅，花园洋房均价7900元/㎡，联排别墅均价12000元/㎡。 高层房源，40#楼192套高层房源，2梯4户，面积有65、87、106㎡，均价6800元/平，一房39.8万起，两房55万起

地址：张浦镇港浦路与商鞅路交汇 建筑类别：花园洋房，联排、高层 装修状况：毛坯 容积率：1.8 总建筑：28万方
建筑风格及立面
农房英伦尊邸
英国皇室高贵、典雅的建筑风格。绝美香溪水岸配合开放式景观打造出具有农房特色的公园式景观，家是景，景既是家，将人与自然有机融合

户型特点
农房英伦尊邸
户型特点： 户型方正，利用率较高。 均做到南北厅，通风采光较好。 均有南北阳台设计，附加值较高
客户来源
农房英伦尊邸
客户来源主要以张浦本地客户为主，昆山市区客为辅（由于与昆山市地缘关系以及与市区比处于价格低洼地带，吸引了部分市客户）

张浦公寓市场总结
项目
产品
客户
价格
目前区域项目均有一定规模，开发周期较长

目前区域产品同质化比较严重，产品品质参差不齐，但目前产品处于升级之中，例如英伦尊邸

目前区域客户以本地区客户为主，受政策影响较小

由于目前区域需求相对较大，加之此区域为昆山价格洼地，所以目前价格呈现上升趋势

青浦公寓市场
从区域内公寓市场表现来看，区域供应量远大于需求量，由于较多新盘在6月份开盘，所以6月供应量达到全年高点，同时带动区域成交量上涨，效果较为明显。成交均价则在新政后有所下跌，后保持平稳

供求比为 1.69：1
区域内供应＞需求
青浦公寓市场
区域在售较多，具有代表性的为旭辉玫瑰湾、新城忆华里
青浦公寓市场
区域在售较多，具有代表性的为旭辉玫瑰湾、新城忆华里
旭辉玫瑰湾在售房源面积90平米，房型为2+1房型，价格130万至180万左右，具体实行一房一价。目前房源主要分布在低层和高层，一次性付款9折优惠，目前旭辉地产11周年庆，所有房源折后再享11万优惠.
地址：青浦清河湾路699弄 建筑类别：洋房、公寓、别墅 装修状况：毛坯,精装修 容积率：1.8 总建筑：13万方 开盘时间：-6-20
典型个案分析
旭辉玫瑰湾
纯正的英伦社区、大体量的城邦规划，将均好型引入其中，建筑高低错落布置，纯美湖景得到最大的视觉享受， 纯天然水系布局的方式，保证滨水空间的开放与共享，将自然，环境、建筑、与人文和谐统一，彰显临湖亲水的人居理念

建筑风格及立面
旭辉玫瑰湾
户型特点 户型方正，南北通透 主卧南向设计，生活适宜 多阳台设计，尽享阳光生活
户型特点
旭辉玫瑰湾
成交情况
旭辉玫瑰湾
新城忆华里目前在售花园洋房，总高5层，面积170平左右，1楼2楼送地下室，1楼地下室面积90平左右，2楼地下室面积70平左右，均价18000-23000元/平左右

地址： 青浦漕穗北路（规划路） 建筑类别：多层、花园洋房 装修状况：毛坯 容积率：1.2 总建筑：16.4万方 开盘时间：-6-19
典型个案分析
新城忆华里
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