万科 . 红郡 价格与选房方案 -06-14 汇报提纲： Part.1 市场情况 Part.2 产品分析 Part.3 客户分析 Part.4 价格方案 Part.4 选房安排 Part.5 决策事项 1.1、别墅市场 青岛市场别墅项目主要集中于温泉板块、惜夏板块、胶州湾沿线 香山美墅、时代城、玫瑰庭院 产品相近 香山美墅、石湾山庄、龙湖.和院 客户相近 时代城、玫瑰庭院 区域相近 项目主要分类竞品显示：区域相近竞品售价较低，总价相近竞品多为郊区独栋或类独栋产品 龙湖.和院、保利海上罗兰、芭东小镇、 海信温泉王朝 总价相近 1.1、别墅市场 量价走势：别墅存量套数达到历史高位，4月份随着世茂、龙湖等别墅项目入市加推，销量有所增加，但5月销售套数及均价呈下降趋势，销售均价达到历史低位；5月份别墅市场存量达历史最高位 按照当前月均销售套数，不考虑新增，当前存量产品销售周期需要，16个月时间； 1.1、别墅市场 1—6月份，青岛别墅市场总价在500万以上的项目月均销售速度基本在2套/月 1.1、别墅市场 项目主要竞品，当期剩余存量438套，除石湾山庄外，其他产品基本同质化，竞争比较激烈 竞品选取：区域相近：选取中海玫瑰庭院、时代城；客户相近选取：龙湖滟澜海岸，香山美墅、石湾山庄； 时代城 万科红郡 中海玫瑰庭院 香山美墅 石湾山庄 1.2、重点竞品 竞品推盘时间：项目面临前期入市项目的客户分流及玫瑰庭院、香山美墅6月底集中入市的直面竞争，竞争激烈； 本案 时代城 香山美墅 滟澜海岸 玫瑰庭院 46810 石湾山庄 1.2、重点竞品 一期推出50套，户型面积：240-250㎡ 11月开盘，当前销售79套，剩余96套； 6月底开盘，7联排，230-320㎡，180套 6月底开盘，联排，220-280㎡，剩余30套 5月开盘，当前销售18套，剩余36套，7月交房（准现房）； 和院6月9月份开盘，推出150套，剩余38套，6月下旬叠墅89套，开盘； 石湾山庄：崂山区、香港东路山海，独栋产品，区位优势比较明显，单价2-3万，目前剩余总价1500万左右产品，长期滞销，基本为现房； 1.3、重点竞品玫瑰庭院：同区域，同产品类型，同入市时间竞品，与本案相比景观、视野优势比较明显，无品牌优势、无展示优势； 1.3、重点竞品 时代城：高密度营销推广，低价策略，抢夺市场份额，去年底入市开盘分流本案部分客户，低价策略对本案客户心理价格影响比较严重； 1.3、重点竞品 香山美墅：强势的区域位置，良好的园林式示范区包装打造，对外释放价格较高，数量比较少，会分流部分高端客户； 1.3、重点竞品 1.3、重点竞品 点对点分析：本案与竞品相比，户型的功能空间相对较小 ，卧室数量少，客厅开间相比竞品较小，其他花园面积及地下室面积比较接近； 汇报提纲： Part.1 市场情况 Part.2 产品分析 Part.3 客户分析 Part.4 价格方案 Part.4 选房安排 Part.5 决策事项 一期房源情况：2.1.1期1-12号楼共计50套，除1#东单元2户为售楼处和样板间，共计48套； 房源分布明细 3.1、房源梳理 受体育学院影响的2#、6#、10#共计12套，总面积2985㎡ 受砖厂影响的3#、7#、11#共计14套，总面积3540㎡ 无地库3#、4#共计10套，总面积2515㎡ 3.2、产品分析24 东西差 3.2、产品—台地、景观 项目共分为四个台地，东高西低，台地越高，景观、视野、私密性越高； 3台地2台地1台地 红郡主要两大景观中心区: 第一台地，第四台地，第二排及第三排中间位，为整个原理体系中重要的横向景观轴线，——英式特色花廊； 3.2、产品—位置 项目自南向北共分为四排，其中第一排靠近体育学院，景观及私密性较差，客户抗性较大，第二排及第三排靠近中央主景观轴，景观及私密性较好，第四排观山景效果最好，但北部临砖厂，且规划尚不明，客户抗性较大； 第二三排第一四排 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看