典型项目研究——龙湖双珑原著
项目基本信息分析
产品分析
营销情况分析
项目基本信息 土地情况分析 项目整体规划 项目交通状况
项目基本信息
项目体量较小，位于中央别墅区核心位置，区位优势明显，配套成熟，交通便利
项目交通状况
高速路： 大广高速、京平高速和机场高速，可直达首都机场、六环和五环； 京顺路： 京顺路贯穿北京五环、四环和三环。 地铁： 15号线孙河站，东至顺义，西至望京，未来修建可至海淀五道口
项目交通四通八达，三条高速相互通达，京顺路贯穿至北京三环，未来地铁15号线可实现顺义海淀一线贯通
土地情况分析
拿地情况： 9月位于朝阳孙河乡北甸西村地块，龙湖地产以14.7亿元，溢价8.7%的价格竞得该地块，起始楼面价仅次于万柳地王的二类居住用地，最终楼面价为8元/平米。 地块四至： 东至：规划孙河组团四号路中线； 南至：规划孙河组团七号路中线； 西至：规划孙河组团六号路中线； 北至：规划孙河北路中线。 其他地块拿地时间： 泰禾1月； 首开2月

地块所在区域受市场关注，众多大型开发商进驻，土地成本为区域内最低，随着区域陆续开发，地块产品存在较大价值空间
项目整体规划
叠拼区域 共规划162套； 面积238-240平米； 备案单价47407-62299元/平米； 备案总价1128-1494万元/套
叠拼区域
大独栋区域 共规划41套； 面积510-543平米； 备案单价68711-103102元/平米； 备案总价3600-5500万元/套
大独栋区域
小独栋区域 共规划87套； 面积358-395平米； 备案单价53298-71836元/平米； 备案总价1901-2752万元/套
小独栋区域
共规划别墅290套 其中128套独栋和162套叠拼；
联排区域 共规划48套； 面积250-260平米；
独院区域 共规划94套； 面积245-310平米；
独栋区域 共推出25套； 面积504-676平米； 建委备案均价81000元/平米
小结
区位交通
中央别墅区核心位置，配套齐全，交通便利
土地分析
区域地价最低，泰禾首开陆续入市助涨价值空间
整体规划
独栋叠拼双业态别墅，分开布置迎合产品属性
开盘分析
以独栋产品实现高调性拔升，以高带低促进去化
先天资源+精准定位+后天借力 实现产品高端调性+价值空间
项目基本信息分析
产品分析
营销情况分析
产品特点分析 项目户型分析
产品特点分析
酒店式入园大堂设计，不以寻常而立
打造酒店式独立入园设计，师法巴厘岛奢华酒店大堂精心设计理念，以独立建筑取代普通别墅社区门岗入门。 石材立面阳光玻璃顶入园大堂，将带来超五星级的入园体验，业主尊贵感与身份感将得到凸显

入园大堂前打造环岛广场，停车步入归家尊贵感、礼仪感十足。同时，入园大堂也是业主尊享的会客大堂

产品特点分析
三进照壁，重塑当世门第秩序
依据北方园林造园中“障景”的手法，在园区的主入口设立“迎水照壁”彰显礼仪；景观大道“组团照壁”空间隐秘转折；私宅前“门庭照壁”专属图纹定制，三进照壁，三重礼序。既突出对传统东方生活的追溯与守望，为空间塑造出礼仪层次，同时确保了宅邸之间的私密性

产品特点分析
龙形中央水系设计，千方灵动
此次超越龙湖以往溪谷流水的营造，首次以近千方龙形水景，无边界水池与溪涧流水相印成趣之手法，让整个园区的景观灵动起来。主入口龙首恭候，点睛全国。花园临水，水近花园，私家小院与园内景观融为一体。以“龙湖著龙”定制手法，映照“双珑”之美

为景观让道，历二十一载春秋后，中央别墅区方现全人车分流。业主的车从园区门口直接进入地下车库，径自停泊在车位之上。这一设计在确保园区安全安静的同时，也保持了景观的完整性，极大地增加了园区的绿化面积

全人车分流设计
产品特点分析
台地园林景观设计
台地，是一段精神高度的刻标。打造台地式园林景观，以高出周边地面之势造园，缔造出高台之上建筑的领地感。依据国人贵上坡这一步步高升吉祥如意的心理寄予，修建缓坡台阶，营造一种拾阶而上的归家之感

产品特点分析
回字形景观设计
整个园区采用回字型景观设计，外环是围绕园区一周的坡地绿化隔离，依托地势，以种植大冠木、乔灌木覆层的方式，保护园区私密性的同时，有效避免光污染和噪声污染，营造出静谧、私密的社区氛围。社区内回形康体大道以及多景观主题的设计，可满足业主慢跑、晨读、休憩、观景等多项需求。
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