天茂高尔夫别墅项目定位分析报告 别墅市场概述 长春共有32个别墅项目，大部分集中在净月区，占总数的68.8%；在售项目共有17个、待售项目6个； 2、长春别墅市场概述： 1、别墅类市场界定： 别墅产品包括：单体别墅（villa)及其变体产品——联排别墅（TOWNHOUSE) 、 双拼别墅、叠拼别墅(花园洋房) 别墅市场概述 3、代表楼盘确定：综合项目时间、项目定位、占地规模三项基本因素，评价项目在市场上的影响程度。 筛选原则：1、项目时间——由于时间原因，导致项目产品与市场需求较大差异，因此在之后无新 品上市的项目不予考虑；售罄、待售项目本次报告暂不予考虑； 2、项目定位——别墅产品供应中至少需要有独栋、双拼、联排中的一种产品，且项目容积率 需要空置在1以内； 3、占地规模——项目占地面积至少在7万平米以上。 在32个项目中，符合上述3点的项目有：和黄御翠园、中信城、森林华墅、万科潭溪、中海国社、华业玫 瑰谷、优山美地共 7个项目； 综合现阶段市场情况修正： 1、优山美地项目06年9月上市，截至现阶段共推出206套双拼（面积328-416平）， 136套单体（面积 311-516平），仅销售21套单体 ，不被客户认可，因此不具有代表性及新项目开发参考性； 2、力旺弗朗明歌08年上市，一期推出216套别墅产品，二期规划以独栋为主，未来3年内将成为别墅市 场的主要供应力量； 3、考虑到保利罗兰香谷、天安第一城、融创上层与新项目所属同一区域，且在待开发土地中规划有别墅产品，从 地段、品牌力方面考虑，在联排产品上将与新项目产生客户分流。 综上：锁定新项目参考竞品有和黄御翠园、中信城、森林华墅、万科潭溪、中海国社、华业玫瑰谷、力旺弗朗明歌、 保利罗兰香谷、天安第一城、融创上层共计10个项目。 本案 倚澜观邸 保利 融创 天安 金越逸墅蓝湾 南湖湾 鸿城国际 中海国社 力旺 御翠豪庭 吉粮康郡 国信美邑 万科兰乔 中信城 和黄御翠园 华业玫瑰谷 万科潭溪 森林华墅 距离长春站直径距离15.4公里 距离高新区其他竞品7.5公里 距离长春站直径距离16.29公里 距离力旺、中海国社7.8公里 竞品锁定 别墅分类： □城市别墅：主要集中于力旺弗朗明歌、中海国社、保利、天安第一城、融创上层 □郊区别墅：占据净月潭资源，主要集中于御翠园、中信城、华业玫瑰谷、万科潭溪别墅、 森林华墅 锁定竞品参考的13指标：规模、景观、规划、建筑风格、项目定位、园区配套、周边配套、人群密集度、城市距离、 户型、售价、 品牌、物管 判断顶级豪宅的价值和价格，最主要的就是看其占有各种资源的程度，其次是项目精神文化的注入。顶级别墅即高度拥有各种资源和充盈丰富的精神文化。 目前，长春市场中在资源占有方面和黄、中信两个项目是代表，但是在项目推广过城中依靠的是品牌优势、而没有更深入的挖掘项目的精神文化，因此只能算上高端别墅，而非顶级别墅；万科兰乔圣菲、潭溪别墅缺少稀缺资源，但是品牌及精神挖掘做到了极致，并且得到市场的极度认可，是精品别墅，而非顶级别墅！ 新项目，顶级别墅，从目前来看，资源占有方面，项目占有一定优势：拥有187万平27洞国际高尔夫球场、52万平湖面等稀缺自然资源，距离城市近等交通资源，但缺少山地造型、周边生活配套设施不完善……在企业品牌及精神文化注入方面是新项目开发、推广的重点内容。 别墅项目赏析 。。。。。。以上文本无格式，具体请下载后查看