—奎文区老市府项目发展报告— 4月 谨呈：潍坊市华都房地产开发有限公司 感谢各位领导的信任，让新联康有幸参加华都集团老市府项目的前期策划工作。 本次的汇报主要沟通的是我司对现阶段房地产市场、奎文区乃至潍坊城市发展的思考与判断，以及对本案运营关键问题的认识与思考，并提出我们初步的解决方案。 希望通过以上工作，就项目运作的关键问题与贵司达成一致，同时为后期的工作细化打下基础 序言 报告框架： 1、房地产欧亿·体育（中国）有限公司现状与发展分析预判 2、城市宏观及土地市场供应 4、项目整体定位思考 3、房地产市场竞争分析 5、项目整体策略思考 2001年至07年我国的宏观经济处于高速增长期，05年至07年GDP增速连续多年超过10%，08年受国家宏观调控以及全球金融危机的影响开始出现回落 中国当年经济形式： 1、GDP增幅开始放缓 2、我国居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落 从变化走势也可以看出，CPI从07年一月份至08年4月份整体处于不断上升的趋势，从5月份开始出现一路下降；PPI也在8月份达到最高点之后，终于08年8月出现下降，07年以来的通货膨胀终于得到抑制 经济面临内外双重压力，宏观调控方向转向，保证经济健康稳定发展为第一要务 十七届三中全会——释放利好，并启动降息 中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、 金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定 在市场普遍低迷，“救市”呼声不断的现状下，这无疑是一剂注入国内投资者体内的“强心针” 国务院总理温家宝11月５日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确定，到底约需投资4万亿元。今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到40000亿元 扩大内需促进增长十项措施推出—— 国家刺激经济增长决心巨大，房地产业受益，鼓励保障住房发展与抑制高档房高房价同步 解读 由于流动性过剩而导致近几年的房地产市场投资、投机旺盛，从而不断的拉高房价，挤出自住需求，引起了房地产调控政策不断加大力度抑制房价上涨度挤出房地产泡沫 房地产宏观调控核心思想 改善住房供应结构 抑制房价快速增长 房地产宏观调控核心思想 “保投资”不“托市” 随着国际、国内经济形势严峻和楼市的低迷，国务院稳定经济的十条意见中已经表明了中央稳定楼市政策的“变调”。“降低房地产交易税费”等政策的确在松绑楼市需求，但同时将“加大住房保障”放在了其他两项政策之前，也充分说明了中央政策在“保投资”而非开发商们期望的“托市” 房地产宏观调控思路转变 我国房地产市场态势判断： 财政部—— 11月1日起，个人首次购90平方米及以下住房，契税下调到1%；暂免征印花税；暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档利率分别下调0.27个百分点 新政前后对比 税收政策挖掘楼市刚性需求力促房地产市场回暖 本次国家政策的出台，并没有完全为楼市松绑，而是带有一定的倾向性，更加鼓励中低收入人群的购房，对购置第二套的优惠也有较多限定，主要鼓励购买改善型的普通住宅。比较新政受益人群来看，此次政策优惠更加倾向于首次购房者和改善性购房者；购买楼盘更加倾向于优惠普通住宅，尤其是90平方米以下普通住宅 新政受益人群 宏观经济环境恶化，经济发展减缓，房地产市场回暖条件尚不完备 投资者信心受挫，给予房地产购买需求不足 房地产市场观望气氛浓重，市场调整仍将持续 国家重申房地产欧亿·体育（中国）有限公司重要支柱产业的地位，后续房地产利好政策可期 房地产泡沫挤出，房地产价格将在未来一段时间内回归理性 视点： 目前市场的低迷，最主要的原因是购买力不足，而非重蹈覆辙的购买信心 不足。导致消费者购买能力不足，有多方面的原因。因购买力不足造成的市场低 迷，存续的时间会更长 房地产市场未来走势预测 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看