Key word 关键词 市场现状：冷淡、观望、降价 客群消费变化：人群变化、购买需求 营销任务：大平层、公寓 市场现状 各类调控政策下的市场趋冷，的市场现状可能延续甚至加剧当前现状。 消费客群的持币观望心理随之产生。 星河湾的降价且补差额事件，无疑是豪宅产品降价风潮中的致命升级点。 严峻的市场，各类豪宅降价应对，消费客群观望等待 投资客群 从众客群 喜好客群 刚需客群 好市场 利益驱使 跟风 喜好\产品 必需品 喜好客群 刚需客群 现状 市场 产品喜好 价格/品质…… 品牌喜好 …… 喜好 客群 刚需客群 买不买得起 喜不喜欢 是否喜欢\影响力\产品气质\形象等 性价比为最优先的选择要素， 但也有跟随喜好人群的购买意识 以此判断，喜好客群为核心推广对象 对应本案，是否亦是如此？ 大平层平稳去化 9月 二期公寓 预估客群分析： 钢材城客群——首置或改善型自住/社区品质/交通距离/精装修 泗泾区域内客群—— 自住为主兼顾性价比/社区品质/企业品牌精装修 关注点：豪宅社区品质、十字景观等 关注点：豪宅社区品质、景观、地段等 成交/认筹客群分析： 看重品质，大多了解华润品牌， 认可社区品质，装修，以及外立面、景观效果等。 但大多数基于市场，以及地段等抗性，停留于认筹阶段 喜好 客群 ------ 目标客群 刚需 根据喜好为首要购买决策点的人群必然是先肯定了高端品质，他们象征的是一种标杆，是话语领袖人物 刚需人群，在性价比的基础上必然追随喜好客群的豪宅选择导向，看重的是“豪宅社区内的公寓” 追随 结论1：根据目标客群的喜好定义产品，让刚需消费人群跟随 根据目标客群的关注点，我们仅以产品、品牌等价值点输出，似乎就具有了吸引力 良好市场下 现状市场 1、粗暴的以产品价值为推广核心，会陷入与其他产品的恶性肉搏当中。 2、人所共知价值的释放，难以暴露本案消费者隐性特色，形成有效沟通 结论2：找到对的人，需说对的话 具象点说，为什么Iphone从诞生起就成为了全球最畅销的手机 苹果的产品为什么一直广受追捧？ ？ 创造大于手机的价值，进入消费者的心理名单 事实上，ipone通过提供强大的资源/软件应用来实现一个终端平台，进而创造了远大于一个普通手机的价值，因而长期存在于消费客群的心理名单之上 是否出现在客户的心理名单上，意味着客户最终选择的可能，这是我们推广的本质所在 回到本案，如何做？ 冷寂市场下，外滩九里成交30套，总销额8亿 市场冷淡导致各大开发商重心转移，大部分将企业的资金回笼寄托于刚需性产品，而豪宅类产品的推广大批量缩减或是停止，豪宅类产品推广出现真空。 而形象基础扎实的标杆性豪宅的外滩九里，以其所具备的强势市场名气迅速脱颖而出，进而抢占客群 以外滩资源为基础，营造远大于房子本体的价值，建立持续的豪宅影响力，从而进入消费者的购买名单上 喜好 客群 喜欢就好 A B C 本案 D …… 跻身为富人豪宅选择项的同时需成为喜好项 选择项转变为喜好项，即，做最懂他们的豪宅 他们的消费习惯中不乏奢侈品 如何懂他们？ 一个认筹客户的事实 邓小姐 到欢乐谷玩来看看，因为是开发商，对新楼盘感兴趣。对本案物业（贴心的服务，一直抱着她的小孩，拿着烟灰缸非常贴心到位）、外立面和形态、户型精装非常打动她 与其情感沟通，是懂喜好客群的关键 作为社会上层阶层，他们有着外人认为的光鲜生活，但他们也有他们认为的问题 如何保护与提高自己的社会地位？ 唯一的方式是不断引领所在领域的进步，永远做第一。 即，在外在规则的围拢之下拓展永远属于自己的新局面 在现有的体制下，永远要制定属于自己新局面 新体制需求决定了其一个鲜明偏好 —— 高度关注社交与社交方式 对于正在追求优雅生活品味的中国富豪，寻找合适的社交方式显得异常关键。风靡全球的芝华士“阿拉斯加冰钓”广告歌歌词描述的那种逃离尘嚣的山林感觉，或许就是中国富人们最想要的品味生活。 有趣的是，调查显示，中国富豪们在相夫(妻)教子方面的关注度甚至比品酒和钓鱼还低，这除了中国传统观念影响外，还在于中国富豪的工作比较繁忙，往往难以顾及家庭。仅有的休闲时间，也用来追求“芝华士”式男人间的友谊了。 独特的社交理念是中国富人们真正的需求，这远远超过奢华品本身，在社交过程中，他们获取的不仅是体验新方式的快乐，更主要的是交流，获取更多的信息和资源，以便更好的制定自我新局面。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看