谨呈：成都市上普置地有限责任公司 从市场回归市场 2007.01.08 府青路项目前期定位报告 报告思路 宏观背景 基础研究 问题界定 发展战略 项目定位 报告思路 宏观背景 基础研究 问题界定 发展战略 项目定位 宏观市场环境 市场供销情况 市场价格情况 土地市场情况 报告思路 宏观背景 基础研究 问题界定 发展战略 项目定位 宏观市场环境 市场供销情况 市场价格情况 土地市场情况 GDP 经济发展潜力大，位于西部之首 成都的GDP指标与沿海城市存在较大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的稳定增幅，作为西南地区的“三中心两枢纽”（科技文化中心、商贸中心、金融中心；交通枢纽、通信枢纽 ），成都城市地位和经济实力不断增强 产业结构 成都第二产业、第三产业并重，且第三产业比重日益增大，表明中产阶层比例将日益壮大，同时对中高端物业的购房需求将日益旺盛 恩格尔系数 成都市近年的恩格尔系数在0.4以下，表明成都的生活水平已处于小康至富裕阶段 基尼系数 成都市05年基尼系数已达到0.41，近年一直呈上升趋势，表明成都居民贫富悬殊日益扩大，富裕阶层日益增多 人均可支配收入 近年人均可支配收入8.3%增幅与商品房价9%平均增幅基本持平 宏观市场概述 “国十五条”与成都已出台细则对比 成都市各区域地产市场发展特征 近年成都房产投资额及增长率 数据来源：成都市统计局、成都市房管局 2006年上半年成都房地产投资在去年同期高投资额基数上，保持了24.3%的较快增幅，开发商具有较好的市场预期、投资信心充足 宏观市场环境 市场供销情况 市场价格情况 土地市场情况 报告思路 宏观背景 基础研究 问题界定 发展战略 项目定位 近年成都供销情况 数据统计范围：五城区及高新区 数据来源：成都市统计局、成都市房管局 02-04年住宅市场供不应求，05年到06年1-10月供求基本持平 06年1-10月供销情况 数据来源：成都市统计局、成都市房管局 06年1-10月住宅供销总量较去年同期大幅增长，且各月销售平稳暂未出现宏观调控带来的明显市场波动 06年1-10月各方位住宅供销情况 数据来源：成都市统计局、成都市房管局 城北供销量落后城东、南、西区域近3-5倍；成都市1-10月各区域供销都基本平衡，城北供应量略高于成交量；城北供应增长明显高于成交同比增长 宏观市场环境 市场供销情况 市场价格情况 土地市场情况 报告思路 宏观背景 基础研究 问题界定 发展战略 项目定位 近年市场均价及涨幅 数据来源：成都市统计局、成都市房管局 06年1-10月住宅均价增长12.9%，保持了近年较快的增速 06年1-10月均价情况 数据来源：成都市统计局、成都市房管局 除2月春节影响，其余各月住宅均价一直保持上涨趋势，受新政影响，7-9月下跌幅度明显，10月价格有明显回升 06年1-10月各方位价格走势 数据来源：成都市统计局、成都市房管局 城北均价落后其他区域(城中除外)200-1000元/平米不等，且同比去年增速极缓； 城东均价涨幅也不到城南和城西的一半 宏观市场环境 市场供销情况 市场价格情况 土地市场情况 报告思路 宏观背景 基础研究 问题界定 发展战略 项目定位 数据来源：成都市统计局、成都市房管局 近年成都市区土地成交量 成都市场自从2003年逐步规范后，土地交易数量激增； 06年9月华侨城3055亩地块成交，使交易量达到近年最高峰 成交土地分布图 新政前后土地拍卖情况对比 2006年新政后以一倍以上起拍价成交的土地比例扩大，开发商对后市依然看好 06年1-11月市区土地拍卖情况 该处数据统计不包括华侨城3055亩地 数据来源：成都市国土局 环线 方位 随着东调的实施，城东二~三环土地交易量达到809亩，07年这些土地资源将转化为楼市供应的热点区域； 宏观政策市场效应总结 报告思路 宏观背景 基础研究 问题界定 发展战略 项目定位 区域市场 项目本体 报告思路 宏观背景 基础研究 问题界定 发展战略 项目定位 区域市场 项目本体 区域市场划分 成都东北面兼具财富城北和中产城东双重气质于一身；近年来区域形象的改变逐渐受到置业者认可，已成为房地产开发的热点方位 区域印象 环域竞争强度 区域项目分布情况 当期地产格局 片区对比研究 驷马桥片区 八里片区 建设路片区 一环内区域 李家沱片区 各片区产品对比 各片区整体对比 建设路片区 片区属性 项目档次 片区配套 产品特征 发展阶段 发展趋势 一环内区域 驷马桥片区 八里片区 新鸿路、电子科大生活圈，生活氛围浓厚 发展期 配套较充足， 进一步提升中 中高档为主 中、小规模，舒适型物业 随着06年片区内几个地块被几大品牌开发商夺得，预示着07年这里将是全市最受关注的区域 居住、商业、办公，发展成熟 成熟期 生活配套充足 中高档、高档 小规模，舒适型物业 一环内寸土寸金，未来项目体量依然较小，档次较高，部分兼有商业、酒店、写字楼等 工厂、物流市场集中，发展落后 萌芽期 区域内相对有限 中档、中低档 中、小规模， 性价比物业 随着区域内企业拆迁，未来将有大量土地面市，而区域内的沙河沿线将会是热点开发区域 早期形成的八里小区奠定了区域居住氛围 成熟期 逐渐完善的 自身配套体系 中档、中高档 各等规模， 舒适型物业 随着有限土地的开发和在售项目的消化，将逐渐不是热点片区 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看